7月2日，发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（简称“958号文”），对2020年7月31日发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（简称“586号文”），从试点区域、资产范围等多个层面对公募REITs范围进行了扩容，并提出了进一步的要求。
值得注意的是，2020年REITs试点政策将房地产行业排除在外，提出“酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围”，而保障性租赁住房是今年REITs试点一年来首次放开被纳入的领域。
REITs解决租赁住房融资难题
全国第七次人口普查显示，我国流动人口较2010年人口普查时实现约70%的超预期增长，截至2020年，流动人口为3.76亿人，大幅高于2019年公布的2.36亿人。大规模流动人口加速向大城市和都市圈聚集在带来劳动力和巨大消费潜力的同时，增加了大城市的房地产需求，房价持续走高，进城务工人员、新就业大学生以及青年人的住房困难问题日益凸显。
自如发布的《2020中国青年租住生活蓝皮书》即显示，中国租房市场正呈现持续上升趋势，预计到2022年，中国住房租赁市场租赁人口将达到2.4亿，整体住房租赁市场需求潜力巨大。
但长期以来，由于住房租赁行业具有前期资金需求大、盈利周期长、资金周转慢等特征，租赁住房发展面临“三高一低”的痛点，即指资产价格高、融资成本高、税收负担高，还有收益率低。
2017年万科中期业绩会上，董事会主席、CEO郁亮曾直言，很多房地产企业看到了租赁市场的发展空间，但布局长租公寓的情况，主要是因为回报率很低，导致企业没有意愿做。“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，已经很满意了。”
“租赁住房REITs可解决目前租赁住房企业融资难问题。”清华大学国家金融研究院副院长王娴表示，如果租赁住房企业还是按照原来的融资方式，会制约租赁住房业务的发展，也会制约租赁住房的供给。她指出，在传统的融资模式，尤其是在“三道红线”的大背景下，租赁住房企业发展已经难以为继。必须要采取新的融资方式来破解融资难问题，这就是租赁住房REITs。“如果一个企业持有租赁住房，它可以以租赁住房为基础资产设立REITs，向公众投资者发行，就和企业发行IPO一样发行股份去筹集资金，这些持有人最后享有租赁住房的租金收益，或者租赁住房的资产。”
为房企轻资产转型提供新思路
随着存量市场的到来，增量开发的总体规模下降，通过持有运营来盘活存量资产成为房地产企业转型的方向之一。但是在现有单一融资模式下，房地产企业缺乏长期资金的支持和新的激励模式。正因如此，2020，不少曾触及长租公寓发展多元化的房企纷纷收缩战线。
而REITs的出现，将有助于房地产企业长期持有并精细化经营租赁住房资产，有效贯彻租售并举战略。同时，REITs市场有利于推动房地产行业产业升级和盈利模式的转变，由“开发+出售”模式转变为一次性销售与持续性收入并重的模式。
“房地产企业原来的模式是开发、销售，但如果企业发行租赁住房REITs，开发销售完成后，企业可以作为租赁住房的管理人，实现经营模式的转变，变成轻资产的企业来经营不动产。”王娴表示，REITs可为房企轻资产转型提供新思路。
她进一步解释道，如果房地产企业要发行租赁住房REITs，房地产企业是原持有人，持有住房；发行REITs后，把资产卖给项目公司，项目公司发行ABS卖给公募投资者，企业就从资产持有人变成物业管理人，以此来转变经营模式。实际上租赁住房的经营管理权还在企业手里。从经营模式的角度来讲，REITs给了上市房地产企业一个新的思路，帮助其实现经营模式的转变，提高竞争力，同时还可以降低税负。“对于持有租赁住房的企业而言，租赁住房REITs是一举两得的金融产品，不仅可以实现转型还可以通过融资来满足市场需求。”
