文/黄雅琪
3月25日，佳兆业集团发布2020年度业绩报告。2020年，疫情冲击、“三道红线”的背景下，行业的共识是向管理要效益，佳兆业也积极应对，贯彻“保安全、提利润、稳规模、精经营”管理要求，交出一份亮眼的成绩单。
2020年，佳兆业完成合约销售金额约1069亿元，同比增长21%，再创历史新高；“三道红线”由“橙”转“黄”，净负债率实现持续下降；净利润录得52.8亿元，同比增长26.8%；归母净利润为54.5亿元，同比增长18.6%。
在业绩会上，佳兆业董事会主席郭英成表示，佳兆业未来希望有质量的增长，在利润、风险能够取得平衡下，保证合理的增长。“三道红线”出来以后，佳兆业也继续努力优化财务报表，我们希望做一个有质量、可持续、风险可控的地产公司。
财务指标持续优化
2020年佳兆业集团实现高质量发展，一方面地产销售业绩再创新高，同比增长21%至1069亿元，在克而瑞权益销售金额房企排行榜跃升至24位。另一方面，资产规模不断增厚，总资产突破3000亿元，同比增长14.4%达3099亿元。
此外，佳兆业的盈利能力也持续提升。2020年度净利润录得52.8亿元，同比增长26.8%；归母净利润为54.5亿元，同比增长18.6%；毛利润为159亿，同比增15%。核心指标保持双位数增幅，经营业绩实现高质量增长。
规模盈利平衡增长，佳兆业的财务指标也在持续优化，尤为不易。
截至2020年度报告期末，佳兆业净负债率大幅降至98%，超预期完成短期降负债目标。此外，现金短债比由上年末的1.1倍提升至1.56倍，剔除预收账款的资产负债率也由上年末的75.9%下降5.6个百分点至70.3%。
2020年，佳兆业严格控制有息负债规模，提升长短债比、降低融资成本、优化债务结构，保障公司的偿债能力。
在佳兆业未来到期债务中，1年内到期占19%，约231亿元，2年以上到期占81%。长债短债比为4.3，较2019年的2.7上升了1.6，债务结构进一步优化。从现金储备看，报告期末，佳兆业在手现金约471亿元，较年增长27.4%，能完全覆盖短期到期债务，流动性充足。
此外，佳兆业也积极开拓境内外创新型融资渠道，使得境内ABS的额度超100亿元及境内长租公寓专项债额度30亿元；境外除优先票据外，首次在可持续发展债券框架下发行债券，共计6亿美元。
2020年，行业的融资成本均有所抬升，佳兆业在这一方面也下了功夫，继续优化融资成本。截至2020年12月31日，佳兆业境内融资成本为7.4%，较上年末下降60个BP；境外全年新增借款的综合成本较去年下降202个BP。
得益于稳健的财务策略以及良好的运营情况，佳兆业2020年度获得境内外权威评级机构的充分认可。境外，穆迪、标普和惠誉均给予较高评级，展望“稳定”；境内，中诚信国际、联合资信及大公国际均给予佳兆业AA+信用评级，展望“稳定”。
城市更新提速转化
2020年佳兆业新拓城市更新项目54个，主要集中在深圳、广州、东莞等大湾区核心城市；新拓项目数量是2019年的近三倍，城市更新规模增长明显。此外，佳兆业城市更新模式的全国复制加速推进，贵州、湖北等地实现首个项目落地，城市更新版图不断扩大。
在城市更新项目储备方面，佳兆业拥有项目201个，占地面积超5000万平方米，绝大部分位于大湾区，其中深圳、广州两地货值占比高达86%。佳兆业城市更新规模保持行业领先，项目含金量高、利润可观。
加速转化释放良好预期
房地产行业整体承压，佳兆业在城市更新领域的优势逐渐凸显，这也为未来公司的营收利润增长定下基调。
近年来，佳兆业集团城市更新项目转化速度明显提升，贡献土储价值巨大。2020年集团转化9个项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比大幅增长152%；转化项目位于香港、深圳及广州，对应可售货值约640亿元。
随着《深圳经济特区城市更新条例》正式发布，城市更新项目拆迁安置协议签约率达95%，就可依法对项目调解及征收，这将进一步加速城市更新项目转化。预计未来1-2年，佳兆业城市更新转化可售面积约420万平方米，总货值可达2000亿元。其中，2021年上半年可转化城市更新项目超100万平方米，总货值约660亿元。
当前，房地产市场增量开发的利润水平，有出现回落的趋势，房企的毛利润开始向社会资本平均回报水平回归。相比竞争激烈的招拍挂拿地方式，佳兆业通过城市更新能以较低的地价获取土地储备，从而保证更高的利润率。
以深圳为例，2020年深圳住宅用地土拍市场平均地价统计显示，南山区平均地价为62975元/平方米，为全市最高；全市土地价格洼地在坪山区，成交均价为16398元/平方米。而佳兆业深圳城市更新新增项目土地成本仅为13940元/平方米。远低于深圳各地招拍挂成交价格。
作为城市更新龙头企业，佳兆业的城市更新红利正在稳步释放，在2020年的合约销售中，城市更新项目销售额占整体销售的三分之一，成为集团销售贡献的重要来源。随着这些转化项目进入利润结转通道，佳兆业的盈利水平也将得到稳步提升。
城市更新赛道的绝对优势，不只简单地为佳兆业带来业绩提升，它还是公司为资本市场评估公司企业信用和综合实力提供的重要依据。展望未来，佳兆业集团将聚焦利润、聚焦大湾区、聚焦城市更新、聚焦降负债，打造穿越周期的“百年老店”。
