编者按：新冠肺炎疫情袭击下，房地产行业在2020年经受多重考验，但从热点城市的魔幻“打新潮”来看，楼市还是表现出一定的韧性。即将到来的2021年，房地产市场将继续面临诸多变数。时代财经特在岁末年初之际，推出《预见2021》系列专访，以飨读者。
2020年，房地产行业五味杂陈。
年初，突如其来的新冠疫情让市场持续降温，售楼处被暂时关停、项目停工，成交坠入冰点，内房股开市即暴跌。但很快，伴随着央行放水、疫情缓解，市场快速恢复，在深圳、上海、杭州等热点城市，售楼处被蜂拥而至的购房者充斥，万人摇在全国各地频频上演。
1月，房企抓住融资窗口，海外发债井喷；8月，融资新规“三道红线”开始发酵，时间转瞬即逝，却也给房地产行业带来颠覆式的影响，原有的高杠杆增长模式迎来终结。万科董事会主席郁亮直言，其影响力将不亚于2002年的土地招拍挂制度，这一制度曾使得房地产行业从土地红利时代走向金融红利时代。
2020年，房地产行业很多新的变化开始涌现。站在一年的终点，佳兆业集团副总裁、首席经济学家刘策用3“高”、1“稳”和1“缓”来总结过去一年的房地产市场。其中，1“稳”和1“缓”分别代表着政府调控稳定市场的思路没有改变，及房企规模增速明显放缓。
3“高”则代表着，我国房地产市场成交面积、成交价格、成交金额均创下历史新高。数据显示，截至11月，我国商品房销售均价正式迈入“万元时代”，销售面积同比增速1.3%，销售额累计同比增长7.2%。
刘策认为，房地产市场的规模增长还将延续3到5年。目前无论成交面积，还是成交额均呈现正增长，即便成交面积出现负增长，全年成交额也有可能正增长，短期内说拐点到来为时尚早。
“长期来看，城镇化率仍有20%左右的上升空间，消费升级下的改善型需求稳步增长。房地产市场的需求尚未完全释放，需求的持续动力仍在。”
地产尚未到顶，拐点还未到来。基于这一判断，刘策指出，未来兼顾规模与利润的发展，对房企来讲依然重要，单纯的追求利润而牺牲规模，或者纯粹追求规模而牺牲利润都不太现实。
2021年将成为“三道红线”正式落地实施的年度，穿透式监管下包括如明股实债、表内表外等情况都将全部纳入监管体系，房企的财务杠杆遭遇严格控制，毫无疑问这将对行业造成颠覆式的影响。
但刘策认为，这不代表着企业发展应放弃对规模的追求，而是要从过去依靠财务杠杆驱动的发展思路转向依靠经营杠杆驱动，从单纯追求规模的经营导向转向兼顾规模与利润的发展模式。
“做好规模与利润的平衡，首先投资端需要保持一定投资强度，确保每年保持一定增长规模，强化以销售定投，同时要严守投资纪律，加大利润型项目的获取；其次，要提升经营能力，包括产品能力、经营效率等，降低开发运营成本；第三，企业必须提升精细化管理能力，降低管理费用，增加人均效能。”
后“三道红线”时代，刘策判断，总体上行业集中度仍然会不断提升，强者恒强，但集中度的提升预计会相对放缓。
在整体表现平稳的基础之上，部分房地产开发企业想要实现逆市增长成为行业黑马，需要不断修炼内功，守正的同时，出奇才能制胜。
刘策认为，全面提升自身能力，避免出现能力短板，只是发展的基础要求。培养出差异化的市场竞争能力，如具有独特的土地资源获取能力，市场认可的差异化产品竞争能力，亦或者较强的运营管控能力等才是实现逆势增长的法宝。
以下为时代财经对佳兆业集团副总裁、首席经济学家刘策的专访实录：
市场的规模拐点至少还要3-5年
时代财经：您会用哪几个词概括2020年的房地产市场？
刘策：2020年房地产市场虽然经历了疫情下的一波三折，但总体上看仍符合预期。全年看，整个房地产市场呈现3“高”、1“稳”和1“缓”的特征。
3“高”指市场成交创新高，包括成交面积、成交价格、成交金额均创下历史新高，数据显示，截至 11 月份，商品房销售均价迈入“万元时代”，销售面积同比增速1.3%，销售额累计同比增长7.2%。
1“稳”指调控政策以稳为主，上半年受疫情影响，市场遇冷，广州、南宁等多个城市出现了一波调控松动，而下半年伴随着市场过热，深圳、杭州、沈阳、西安和宁波等城市再次加码，调控升级，这些政策背后体现了稳市场的思路。
1“缓”主要指房企增速出现明显趋缓，数据显示，截止11月，TOP50房企平均增速由2019年的19%放缓至11.2%，部分企业甚至出现负增长的情况。
时代财经：克而瑞根据前11月数据预估，2020年中国房地产全年销售金额预计将达到17.2万亿元再创新高。但在销售额不断创下新高的同时，行业内许多声音都认为中国房地产市场的规模即将见顶，您对此怎么看？未来整个市场的规模是否还有望进一步上升？拐点会在什么时候出现？
刘策：关于行业拐点的观点，我并不完全认同，今年年初，也就是在疫情期间，整个房地产市场处于冰冻阶段，佳兆业就发布了行业白皮书，旗帜鲜明的提出了“地产尚未到顶，拐点还未到来”的观点，坚定的看多市场。站在今天看，市场完全印证了我当初判断。
即便在市场比较悲观的2018 年、 2019年两年，房地产行业销售额仍接连创了历史新高，需求的基础是坚实的；而且，这样的成绩还是在核心一二线城市严格执行限购限贷调控政策下所取得，需求尚未完全释放。
长期来看，城镇化率仍有20%左右的上升空间，消费升级下的改善型需求稳步增长，需求的持续动力仍在。关于拐点出现，至少还有3-5年时间，目前无论成交面积还是成交额均呈现正增长，即便成交面积出现负增长，全年成交额也有可能正增长，所以短期内说拐点到来为时尚早。
时代财经：您觉得2021年的房地产市场走势将会是怎样的？
刘策：从市场整体上看，预计全年市场走趋于平稳，一是市场基本面决定了全年成交总量上延续平稳，量价小幅增长；二是全年成交节奏上也有望平稳，往年因受政策或者突发疫情造成的市场前高后低波动不在。
从市场机会上看，区域与城市分化扩大，大湾区与长三角城市在人口与产业发展红利下，市场景气度依然较高，但是北方城市市场热度预计会加速下滑。
三道红线下房企集中度提升将相对放缓
时代财经：2021年，将是三道红线正式落地实施的年度，穿透式监管下包括如明股实债、表内表外等情况都将全部纳入监管体系，它将对整个行业造成什么样的改变？未来房企之间的格局会有什么变化？
刘策：三道红线的实施对维持行业稳定、健康发展非常重要。一是引导金融机构放贷，改变过去论规模、论排名的放贷导向；二是能够有力的规避企业风险，控制负债规模；三是引导企业转变经营逻辑，改变过去依靠财务杠杆驱动的发展思路转向依靠经营杠杆驱动，改变过去单纯追求规模的经营导向转向兼顾规模与利润的发展。
关于未来房企的格局，总体上行业集中度仍然会不断提升，强者恒强，但是三道红线下，集中度的提升预计会相对放缓。
时代财经：当信用扩张和高杠杆被严格管控，未来房企“弯道超车”的机会还存不存在？面对这样的变化，房企应该作出怎么样的改变以适应全新的环境？
刘策：三道红线下，过去一些依靠高财务杠杆实现“弯道超车”的机会显然将不复存在。前几年大部分黑马房企主要是把握住了外部环境机会，包括高杠杆信用扩张的机会和市场周期轮动的机会。而在当前政策调控下，这些外部机遇都不复存在。
当然，未来依然会有少部分房企实现逆市增长，成为行业黑马，但是未来“弯道超车”策略需要依赖内功，依靠守正出奇。一是需要全面提升自身能力，避免出现能力短板；二是需要培养差异化的市场竞争能力，如具有独特的土地资源获取能力，市场认可的产异化产品竞争能力，亦或者较强的运营管控能力等。
时代财经：2017年调控以来，房地产行业平均毛利率的逐年下降已经成为不争的事实。在融资规模直接受限的情况下，不少企业开始提出稳规模重利润的发展战略，在您看来，企业应该如何平衡好规模与利润之间的关系？
刘策：我认为尽管行业利润逐年下滑，高杠杆模式受限，但兼顾规模与利润对房企来讲依然重要，单纯的追求利润而牺牲规模，或者纯粹追求规模而牺牲利润都不太现实。
做好规模与利润的平衡，一是投资端需要保持一定投资强度，确保每年保持一定增长规模，强化以销售定投；同时要严守投资纪律，加大利润型项目的获取。二是提升经营能力，包括产品能力、经营效率等，降低开发运营成本；三是提升精细化管理能力，降低管理费用，提升人均效能等。
时代财经：之前在跟您的采访中提到，目前比较明显的出现了土地资源、资金融资、人才资源等向头部房企聚集，带动头部房企进一步挤压中小房企发展空间，行业集中度将进一步加剧。在此背景之下，像佳兆业这样达到千亿级门槛的企业要如何发展突围？
刘策：对于佳兆业来讲，未来我们更多的是蓄势待发，顺势而为。因为佳兆业在千亿规模发展过程中已经基本上完成了战略布局，形成了差异化竞争能力。
一是从投资端看，作为城市更新领域的行业龙头，储备了潜在货值超过万亿，而且基本上集中在一二线城市，将会为佳兆业未来的规模发展提供充足的土储；
二是从区域与城市布局看，目前为止已经进入50多个一二线及强三线城市，在全国五大核心城市群基本完成了布局，尤其是重点深耕大湾区和长三角区域，对未来的发展提供强劲的增长驱动；
三是佳兆业一直重视投融资能力、产品力、运营能力提升，在行业具有较强的竞争力。投资端强化了行业研究、城市周期研究，精准的把握了市场机会；产品端重视产品品质、强化了产品创新；运营端强化大运营，开发运营效率逐年提升。
时代财经：2020年，贝壳上市，市值远超中国所有的房企。这背后的背景是在快周转的战略下，开发商越来越依赖渠道快速去化。您如何看到看待房企与渠道商之间的关系？在整体市场环境不好的时候，房企是不是被渠道商所绑架？房企如何“去渠道化”？
刘策：房企与渠道商关系确实成为当下行业争论的焦点，个人对房企被渠道商绑架的说法不完全认同，房企与渠道商之间总体上还是合作共生的关系，当然渠道商也确实是一把双刃剑，一方面渠道商有客户资源，懂客户，用好了可以帮助项目快速实现去化，但另一方面，市场不好的情况下，销售佣金越来越高，可能到最后发现开发商反过来在给渠道商打工。
但是从长远看，房企不能过度依赖渠道，“去渠道化”也成为包括佳兆业在内一些房企积极探索的方向，目前来看，主要有两个方面措施，一是在线下搭建渠道团队，主要是在一些区域公司层面，逐步培养自己销售队伍；二是在线上建立营销平台，比如佳兆业的置业佳平台等。
