纽约（路透社）-西尔斯控股公司（Sears Holding Corp）上周宣布其可能剥离作为房地产投资信托的数百家商店而引起了巨大轰动。但是，随着行业看起来越来越富裕，苦苦挣扎的零售商开始进入蓬勃发展的商业房地产市场。
诱惑是可以理解的。REIT，尤其是围绕零售物业而形成的REIT，一直是金融危机后的新星之一。原因：多汁的股息。当然，美国联储局（Federal Reserve）实施了六年的低利率政策，将债券收益率推至历史低位。
自2009年3月以来，标普1500零售房地产投资信托基金行业集团包括购物中心和购物广场的所有者西蒙房地产集团，马塞里奇公司和国家零售房地产公司，共实现了近500％的总回报。那是整个股票市场回报的两倍多。
仅今年一年，基准MSCI美国房地产投资信托指数就飙升了26％，而标准普尔500指数仅为10％。
然而，正如西尔斯董事长埃迪·兰伯特（Eddie Lampert）考虑涉足这一游戏一样，该行业的基金经理和分析师担心，上市房地产投资信托基金的最佳日子现在已经过去，因为它们太贵了。
???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????的地上翻了个石头，但REIT并不便宜，前瞻性收入机会基金经理乔尔·比恩（Joel Beam）说。
梁并不孤单。理柏（Lipper）的数据显示，普通股票收入基金目前持有其房地产投资信托基金投资组合的7.8％，与2009年持平。
美联储威胁对美联储来说，最大的风险是美联储。人们普遍预计，美联储明年将开始自经济衰退以来首次加息。
如今，股息收益率平均为3.5％，比普通10年期美国国库券等较安全资产的收益率高出整整一个百分点，比投资级债券的收益率高约半个百分点，吸引了投资者进入REITs。公司债券。
因此，房地产投资信托基金的股票对利率可能上升的任何暗示都非常敏感，相比之下，这种前景会使债券更具吸引力。
例如，2013年，在所谓的“ Taper Tantrum”三个月中，S＆P 1500 Retail REIT行业集团下跌了21％。美联储暗示将结束其债券购买刺激计划，并朝着更严格的货币政策方向迈进。
此后，房地产投资信托基金已经恢复到历史新高。但是分析人士说，在美国经济不断扩张应将利率提高的同时，丰富的估值意味着可能还会出现一次大幅下降。
与大多数其他股票相比，该集团还具有更大的杠杆作用。标普零售房地产投资信托基金行业集团的22个成员中，平均长期债务对权益比率为143.2，而标普500整体为94.7。
较高的利率意味着新债务或再融资债务的借贷成本增加，这将进一步阻碍利润增长。
可以肯定的是，一些分析师表示，即使在利率上升的环境下，某些房地产投资信托基金也能做得很好-主要是因为它们可以以租金上涨的形式将成本转移给房客。
桑德勒·奥尼尔（Sandler ONeill）高级房地产投资信托基金分析师亚历山大·戈德法布（Alexander Goldfarb）表示，房地产投资信托市场缺乏新的供应，以及担心欧盟经济正在衰退，如果利率上升，任何价格下跌都应保持底线。
便宜的但是，即使戈德法布（Goldfarb）也看到他所涵盖的几家公司的估值都在拉长。
晨星分析师托德·卢卡西克（Todd Lukasik）补充说：房地产投资信托基金似乎平均被高估了约10％...最近我们看到的是，在十年期美国国债收益率大幅上升的日子里，房地产投资信托基金会出现明显下降股票价格。？？？
收入基金经理们也表示，他们被该行业的高估值所推迟。
远期基金经理Beam说，现在REIT的平均现金流量是其23倍，而历史平均水平是16倍。他补充说，如果利率上升，这将是“有点可怕”。
