本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
图片来源：视觉中国
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。”在3月5日的《政府工作报告》中，住房租赁市场再度被点名。
于行业而言，这又是一次强有力的背书。根据贝壳研究院的数据，2021 年主营业务为房地产业，经营范围涵盖“住房租赁”，实际经营的住房租赁企业已达2万家左右。其中，2020年成立的企业占比将近3成，2021年更是高达5成。
也是在这两年间，租赁市场上的房间规模实现了翻番。ICCRA住房租赁产业研究院的数据显示，截至2021年11月30日，十个重点城市长期监测的机构化运营的集中式租赁住房项目达到 1794 个，房间数量共计 45.62万套，与2019年相比增幅达到122.9%。
“行业进入了调整期，但我们看到的情况是什么？是2020年一季度之后疫情得到控制，长租公寓市场需求的迅速恢复。其实，从侧面可以看出这个行业有着相当大的韧性。在政策扶持、需求释放，以及供应优化的多重作用下，中国长租公寓市场正在快速成长”，仲量联行华东区研究部董事盛秀秀表示。
时代财经了解到，2021年，住房租赁行业在迎来严格监管的同时，也获得了土地供给、税收优惠和金融创新等多方面的政策支持，政策从商业闭环“投、融、建、管、退”的各个环节出发，引导和鼓励行业向健康发展。对企业而言，做长租公寓也变得是一门可以算得过账来的生意。
行业洗牌后，重资产模式渐成主流
“长租房”则是指市场化的机构类租赁住房，尽管这个概念首次出现于2021年的政府工作报告，但业内普遍将其等同于过去几年广为人知的“长租公寓”。
住房租赁原是一个古老、原始且低调的行业，但人口流动性的增强、大城市的房价和购房限制合力刺激出更为强劲的租房需求。与此同时，成长环境的改善使得年轻人对居住环境有了更加多元化和高品质的诉求，住房租赁行业走到了十字路口。
2012年，在新派公寓获得赛富基金5000万元天使轮融资后，“长租公寓”作为住房租赁行业的新生概念逐渐得到市场和资本的关注。实际上，无论是昙花一现，还是持续经营的品牌，大多成立于2012年之后，包括友客公寓、巢客公寓、蛋壳公寓、自如寓、冠寓和碧家等。
不过，长租公寓的第一次爆发则始于2016年。时代财经了解到，2016年发布的“十三五”规划首次提出建立购租并举的住房制度，积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
很快，房产经纪机构、开发商、酒店集团和创业公司等纷纷入局长租公寓领域，同时，在资本的助推下，长租公寓行业迎来了野蛮生长，并在2019年达到峰值。根据贝壳研究院的不完全统计，2019年，租赁领域四类融资渠道总额达到384亿元，包括股权融资、公司债、资产证券化和信托。
时代财经了解到，长租公寓的盈利模式主要包括三种，即重资产的持有运营模式、轻资产的包租模式和托管模式。在这一时期，许多长租公寓品牌选择通过包租模式在短时间内吸收房源，从而占领市场。
包租模式的盈利结构主要是改造后房间数量增多而形成的空间差、包租租期内房租上涨的时间价值差、业主免租期和综合服务费、租后服务收入；而从成本结构来看，除了支付给业主的租金，还包括装修配置成本、营销推广成本、房屋运营成本（维修费、保洁费、管理系统费等）、人员成本、税费成本等。
“包租模式的租金成本高，当市场遇到一些波动，或者是租金遇到天花板，企业就没办法继续享受更大的租金差”，仲量联行华东区研究部董事盛秀秀分析道。
贝壳研究院的数据显示，2019年长租公寓行业暴雷事件集中发生后，租赁领域四类融资渠道总额连续两年保持下跌趋势，2021年（截至11月24日）仅约199.3亿元，相比最高峰时几乎腰斩。
“这就是为什么我们一直看好重资产模式。从国际经验来看，像美国和日本这些成熟市场上的长租公寓项目，它们的运营模式大部分也是重资产的持有运营，它不是赚取租金差的概念，而是通过稳定的现金流回报来支撑长期运营”，盛秀秀续称。
碧桂园旗下的住房租赁品牌碧家国际社区内部人士告诉时代财经，未来租赁市场容量巨大，足以容纳多渠道房源获取、多业态经营、多模式发展，但就碧家国际社区而言，“我们会把自持比例上调至30%以上，在北京、上海这类一二线城市和住建部指定的12个租赁试点城市，轻重并举，在重资产自持、委托管理、股权合作方面进行动态调整”。
政策背书，租赁行业进入快速发展期
不过，盛秀秀指出，重资产模式则需要考虑持有资产的成本，“住宅、酒店和商办用地太贵，不可能拿去做长租公寓，这就是为什么国家探索租赁用地，只能是成本比较低的土地，企业的建设成本和运营成本才会比较低，这样才能有利润空间”。
“加快培育和发展住房租赁市场”被列入了“十四五”规划，作为“十四五”规划开局之年的2021年，住房租赁行业支持性政策密集出台，其中最为重要的文件是《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。
诸多政策从商业闭环“投、融、建、管、退”的各个环节出发，引导和鼓励行业向健康发展。根据ICCRA住房租赁产业研究院的报告，从政策内容看，在投融资环节，鼓励多元化融资渠道的参与；在开发建设环节，一方面强调对土地资源和非改租项目给予相应的政策倾斜，另一方面给予行业实际的财政补贴；而在运营环节，除了给予财政补贴，还切实减免增值税、房产税等相应税费， 旨在缓解企业的运营税赋压力；而在退出环节，则鼓励行业对于公募 REITs 等创新金融工具的应用和探索。
2021年7月，国家发改委明确基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的试点行业，将包括保障性租赁住房，业内认为这是具有里程碑意义的探索。“土地相关政策对行业而言是一个很大的推动，REITs也是。如果大家都做重资产，哪来那么多钱？重资产模式的资金投入量非常大，所以一定得有退出的机制和渠道，企业才能继续扩大规模”，盛秀秀表示。
尽管在这一年，住房租赁行业的政策更多地向保障性租赁住房倾斜，从结果来看，国有企业在住房租赁行业的市场占比得到较大提升，但盛秀秀不认为这将挤压市场化住房租赁企业的生存空间。
以龙湖冠寓为例，迄今为止，其已与北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、南京、合肥、长沙、青岛等多个重点城市政府及相关企事业单位合作，协助当地政府盘活存量资产，落地数个住房租赁项目。就人才住房项目而言，龙湖冠寓已在10余个重点城市，合作落地40余个项目，提供超2万套人才住房。
“国家对住房租赁行业的发展肯定是有先后顺序的，短期而言优先扶持保障性租赁住房，因为大都市流动人口的居住问题急需解决。未来整体而言，国家都在支持租赁住房，所以对于市场化运作的租赁住房企业来说，也可以受到政府相关政策的溢出效应的支持”，盛秀秀分析道。
她指出，“随着国企慢慢地进入赛道，更多的品牌会成立，而且之前做得好的品牌也逐渐探索出适合自己的经营路线，所以它们会继续扩张，再加上政策的出台会使这个行业朝着规范化的方向发展，这就是为什么行业在出现爆雷事件后，又进入了快速发展期。”
国企方面，根据ICCRA住房租赁产业研究院，2021年34%的头部品牌为国有企业，这一数字比 2019 年上升了9 个百分点，此外国企性质的运营商管理租赁住房规模占比达到10.2%，而 2019 年这一数字为 3.8%，国企运营商的管理规模实现了近 3 倍的增长。
头部品牌方面，经仲量联行统计，十家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018底年的35.6万套增长至2020年底的73万套，数量将近翻番，而这些存量主要分布在一线及1.5线城市中，另部分开发商及品牌2020年年报显示，这些品牌开业6月以上门店的平均入住率高达89%-95%。
