本文来自： 光大证券研究
事件
9月28日，房地产板块整体涨幅明显，市场悲观情绪持续修复。
9月28日，房地产板块整体涨幅明显，龙头股涨势优异，配置价值凸显。A股300地产指数上涨5.6%，金科股份涨9.4%，金地集团涨7.7%，招商蛇口涨6.5%，万科A涨6.4%，保利发展涨5.6%；港股恒生地产指数上涨2.8%，融创中国涨14.8%，龙湖集团涨7.0%，万科企业涨6.6%，华润置地涨4.4%。
点评
央行定调稳定市场情绪，居民按揭边际回暖，土拍规则优化修复盈利空间
自2020年下半年起，为防止较为充裕的流动性涌入房地产市场，监管层出台精准调控政策，包括“三道红线”和房地产贷款“两集中”等，A股地产板块悲观情绪过度发酵。
当前，房地产行业增量开发规模逐步见顶，人口和资源向大都市圈聚集的趋势已较为明确。房企在生存和发展压力下，对热点城市优质土地资源的争夺格外激烈，部分房企出现“无视正常利润率，盲目抬价，无序竞争，高溢价拿地”的情况。优质土地资源的恶性竞争，对房地产行业平稳健康发展的伤害较大，影响了行业整体利润水平。受资本市场悲观情绪过度发酵影响，近期地产股遭到抛售，基金持仓降至较低水平，反过来影响龙头房企的发展积极性，间接影响了房地产行业朝着“利润合理化、管理精细化，产品优质化，施工绿色化”升级迭代的节奏。
1）7月9日，央行宣布从7月15日起普降存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1万亿元。7月降准提升银行整体可贷资金规模，已释放流动性边际宽松信号。我们在前期报告中提出“在落实房地产行业贷款集中度管理时，现有房地产贷款的占比将下降，利于商业银行完成央行的房地产贷款集中度管理指标，也利于在指标允许的范围内，继续对“刚需和首套”的房屋按揭贷款进行支持”。
2）下半年开始，地方政府优化了第二批集中出让地块的竞价规则，如设定地价上限、竞共有产权份额、竞品质、竞自持房屋比例、执行差异化税收信贷优惠政策、制定优先购房顺序等，遏制非理性拿地行为，坚决稳地价、稳房价、稳预期；近期全国土地市场降温明显，1-8月，土地购置面积10733万平方米，累计同比-10.2%；其中八月单月土地购置面积1969万平方米，单月同比-13.9%；9月开启的二次集中供地的成交溢价率出现明显下降。
3）9月27日，据人民银行消息称，货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日召开，会议提出：稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定；同时，会议明确提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
风险分析：全球通胀预期和大宗商品上涨或导致利率有上行压力，或对资金密集型的地产开发造成潜在影响；新冠疫情和中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约等。
