本文来源：时代财经 作者：童洁
泉州土地集中出让现场
一个月前，一间原本就不大的屋子里，密密麻麻坐满了人，当主持人说出那句“开始出价”，上百个号码牌瞬间举了起来。
这并不是在拍卖什么名贵珍宝，而是泉州集中供地的现场，持续一天的土拍中，百人竞价的场面不时上演。通常来说，一个号码牌代表着一家房企，但在类似的土拍中却并非如此，数百个号码牌背后，或许只有十几个“金主”。
眼下，披着“马甲”上阵拿地几乎成为了行业中的一种“默契”，每一家房企都在主动或被动的制造“马甲”，正如一位房企投拓人员所说，“制造‘马甲’是为了增加拿地的概率，和大家买房想要多拿几个房票是一个道理，当别人都披‘马甲’的时候你不披，你就会吃亏”。
充斥着“马甲”的土拍市场乱象丛生，为了维持土拍秩序，许多城市发起了一场围剿马甲的运动。集中供地以来，包括上海、南京、无锡、苏州、南昌、东莞在内的多座城市陆续出台相关政策，严令禁止房企使用多个“马甲”抢地，违者将面临被“封杀”的风险。
但就目前的情形来看，房企尚未摆脱对“马甲”的依赖。
围剿房企“马甲”
监管部门整治房企利用“马甲”拿地现象由来已久。
早在去年，合肥就曾出台相关政策，要求避免关联公司报名参加同一宗地的竞买，最大限度地防止围标现场发生。合肥监管部门还明确表示，若有违规企业被举报或投诉，将被纳入“黑名单”，两年内不得再参与竞标。
房企注册大量“马甲”参与拍地与近些年来土拍规则的变化有关。过去，各城市的土地出让基本都采取“价高者得”的模式，在这样的模式下，房企拼的是家底和魄力。但在这一模式下，一大批“地王”横空出世，面粉价贵于面包价的现象屡屡出现。
更改土拍规则的初衷在于将地价控制在合理范围内，令市场保持理性。在此背景下，触顶最高限价转为摇号、抽签的拍地模式应运而生，还有部分城市采取“一次报价”模式，即参拍企业只能进行一次报价，所报价格最接近各家出价均价的企业最终能够拿下土地。
如此一来，拼家底、拼实力的玩法被彻底颠覆，想要获得那些有着高热度的地块，最后往往是拼运气、拼概率。“马甲”成了房企的筹码，多一个筹码，中签的概率就会越大。
因此，当今年启动集中供地时，不愿错过机会的房企们不约而同开始大肆注册“马甲”公司，试图以数量取胜。但这种不寻常的举动亦推动了其他城市土拍政策的出台，土地市场掀起“整风运动”。
3月，凡是参与无锡土拍的房企都被要求签署一份《承诺书》，这份承诺书上写明，同一地块，一家房企只能报名一次，同一母公司、母公司其他下属控股子公司，及报名企业下属子公司均被视为同一家房企。
此后，上海、苏州、南京、南昌、东莞相继发文，对房企“马甲”进行围堵，严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买。其中，南昌要求房企在报名参拍时书面承诺其关联公司不参加同一宗地竞买，东莞则要求对到达“终次报价”的竞买人进行相关竞买资格的检验。
根据各地的政策，一旦违规，房企将付出沉痛的代价。例如，苏州明确，违规参拍企业不仅会被取消竞得资格，已缴纳的保证金也无法拿回，还有可能需要赔偿该地块组织网上挂牌出让支出的全部费用。除此之外，违规企业将被认定为失信行为人，未来3年内不能参加苏州土拍。
无锡和东莞针对违规企业设置的“封杀期”为一年，东莞还表示，查出违规企业将约谈其母公司，若被约谈母公司关联企业存在屡教不改的行为，该房企和所有关联企业一年内不得参与东莞土拍活动。
从各地的表态中足以见得，对于披着“马甲”抢地，政府已经到了零容忍的地步。
“围地”之风履禁不止
尽管整治措施频出，但“马甲围地”之风却很难停下来。
就在4月，广州集中供地时上演了一场300多家企业同场抢地的盛况。彼时，广州推出一宗位于黄埔区域的地块，正式开拍前，吸引了华润、龙湖、中交、中海、龙光等34家房企报名，还有300多个“马甲”参与其中，保证金就收了近1300亿元。
该地块的报价在开拍30秒后火速封顶，旋即进入摇号环节。有媒体报道称，为了拿下这宗地块，光是中海一家房企就派出了60个“马甲”，而最终幸运拿下该地块的深振业，阵仗虽然比不上中海，却也有6个“马甲”为其助攻。
广州集中供地满场“马甲”的情形不是孤例，即便是在多次发文禁止房企“马甲”上阵的苏州，乱象仍然肆意横行。
5月，苏州首次集中供地前，业界发现一大批房企正在密集注册新的“马甲”公司，如金地就在一天之内于江苏太仓注册14家房地产咨询公司，绿地同样在一天内注册6家位于江苏太仓的房地产公司。
前述房企投拓人士还向时代财经坦言，其所在的区域公司也注册了数个“马甲”用以参与苏州土拍。“因为现在政策并不是特别完善，或者说，政策还有漏洞。每家都带‘马甲’的情况下，单打独斗相当于自动弃权，相信没有哪一家房企愿意这样做。”
诸如此类的案例还有很多，郑州的集中出让中，上百个“马甲”争夺一宗地块，单宗地块保证金总额超过800亿元。而在更早之前的2020年9月，业界就曾被房企疯狂制造“马甲”围标土地的场面所震惊。
据悉，当时共有316家企业参与扬州一场土地拍卖，半分钟内，报价便达到348次，触及最高限价，进入摇号阶段。这316家企业背后直指35家房企，据称，“马甲”最多的碧桂园，共计带了50个“马甲”参与这场拍卖。
事实上，苏州在近日针对“马甲围地”做出了惩处示范，根据苏州自然资源和规划局通报，金地、雅居乐、黑牡丹等旗下8家违规参与地块竞买，按照规定，未来3年，这8家企业将不得参加苏州土地出让活动。
不过，苏州“杀鸡儆猴”的成效有限。前述房企投拓人士称，现在房企多实行区域集团架构，土地投拓由各区域集团甚至是各城市公司独立完成，“马甲”公司大多归属于城市公司和区域公司，除非明文规定违规参拍要追究实际母公司，否则被“封杀”的只是“马甲”公司，或者是城市公司、区域公司，并不会对实际母公司造成真正的打击。
当然，大家也心里明白，“马甲”横行的时代终究会成为过去式。该房企投拓人士指出，无论是楼市，还是土地市场，政策都是一步步进行完善，“马甲”拍地这个漏洞必定会被补上。
不久前，旭辉集团CEO林峰亦在一篇公开发表的文章中提到，这一轮集中供地中，一些城市“马甲”数量太多，引起外界和政府部门的关注，随着部分城市明确禁止“马甲”拍地，估计后续其余城市出让土地时，对“马甲”的管控会更加严格。
