本文来源：时代财经 作者：徐维强
一个规模有望达到万亿资产配置的新市场，即将展现在中国公募行业面前。
3月25日，“黄埔金融峰会”暨“影响力中国”时代峰会2021在广州市黄埔区成功举办。德邦基金总经理陈星德以《新基建新金融 公募REITs-产业与金融的最佳结合》为题，对公募REITs这一新鲜事物进行了详尽的介绍和分析。
公募REITs试点快马加鞭
“去年是公募REITs元年，但研究和推动的过程其实已经很久了。”陈星德介绍，实际上早在2007、2008年的时候，证监会就曾想推动公募REITs的计划，而且当时有很完整的相关的草稿和顶层设计，但是后来因为种种的制度性、政策性的原因，推迟到现在，采取了一种特殊的方式推出。为此陈星德还跟信托的朋友开玩笑，如果当时公募REITS房地产基金推出来，可能后面就没有信托行业十几年的大发展和大繁荣。
陈星德介绍，REITs试点其实是从去年4月30日开始，证监会和发改委发出了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）试点相关工作的通知》，虽然只是一个REITS上市的产品，但涉及到特殊的规则和系统还是挺复杂的，这么快把规则体系建立起来也不容易。
陈星德透露，目前REITs的试点工作已经在快马加鞭。最近备受业界关注的是，基础设施REITs已经被写进了"十四五"规划，而"十四五"规划是国家的一个经济方面大的布局，能写到"十四五"里面，说明国家对这个方面支持的力度将会增大，所以也对REITS未来的发展，大家的想象空间会更加大、更加丰富。
公募REITs为什么在现阶段推出呢？陈星德分析，主要有几个方面，一个就是不动产领域进入了存量时代，就是建设时代变成了存量时代，存量时代必然要对存量资产的盘活以及精细化运营产生要求。基础设施的投资压力，特别是地方负债越来越多之下，也要寻找新的融资来源。
陈星德认为，第二个原因是资本市场的供给侧改革，原来很多基础设施都是通过银行贷款，贷到一定程度，对于间接融资的压力，风险是比较大的，如果把它推到资本市场的话，可以缓解金融的风险，还有支持实体经济的发展，让社会资本进入原来由国家投资为主的这样一个基础实施领域，给资本市场投资者提供新型投资产品。而REITs这个产品和股票、债券都不太一样，是中等风险和中等收益的产品，这在我们国家的金融工具里面目前还没有。
在陈星德看来，REITs是一个去杠杆的好工具，此前地方政府的债务形成了很大的压力，近几年基建投资都在“跳水”，需要新的资金来源。而对于REITs的基础设施项目类型，没有局限于传统的基础设施，而是把比较市场化、新型的基础设施放进去了，比如产业园区、物流，以及一些IT的基础设施都纳入这个里面，这样相对也更加市场化一些。
未来可能推出REITs板、REITs交易所
随着REITs的推出，将为市场带来很大的机遇。
陈星德判断，REITs市场将会是一个非常大的蓝海，光是公募基础设施，预计可能会有1万亿左右的体量，如果加上其他不动产，那就更大了。这将极大丰富市场投资品种，也给投资者有更多的选择。
但在巨大机遇的同时，REITs也给行业带来了很多的挑战。
陈星德坦言，对基金管理公司来说，REITs是一个全新的业务领域，因为它不光是一个产品，或者一个产品线，而是会构成一个新的资管生态。所以在国外有很多的基金管理公司，所谓REITs基金管理公司，是专门做REITs业务，不投其他的股票或者债券，做得也非常大。
另一个挑战，就是投融资的管理经验和人才储备和原来是大大不同。陈星德表示，这个试点推出以后，有私募房地产管理经验、运作经验的人才市场价格立马就升高了，这显示了这方面的人才储备是不足的，需要加强。此外基础设施资产的产品收益率，如果上市以后，对于收益者来说肯定要跟相关的资管产品、金融产品相比，但REITs产品还有一定波动性的风险，因而收益率是不是有优势，也对未来投资者构成挑战。
尽管面临种种的问题和挑战，但陈星德对公募REITs的未来充满信心。他认为，未来发展前景非常大，但在政策层面还要解决一些问题。首先是目前的法规还只是试点法规，其次在税收方面，各国REITs起始点或者是支撑点是税收中心原则，就是减少在资产的流动，或者是转让环节当中重复征税，这个方面我们国家还没有现成的税收政策，需要在这方面有所突破。此外陈星德指出，国资转让领域，很多的不动产都是国有资产在当中，国有资产目前的转让机制和REITs上市的机制存在一些冲突的地方，未来如何解决，是否能培育成熟、专业、专门投REITs的机构投资者，像保险公司未来可能会成为一个比较大的专业投资者，希望能培育独立的、专业的不动产运营管理公司。
展望未来，陈星德预计，REITs将是我国资本市场将来重要的组成部分，随着首批公募REITs即将推出，陈星德认为首批公募REITS项目肯定是质量好的，大家可以放心购买。而从基础设施REITs到不动产REITs需要有一个大跨越，首先可以从公租房人才公寓方面入手，这也是城市基础设施内容之一，不过性质可能是住宅，而且和目前房地产的调控政策相符，既要房住不炒，又要实现居者有其屋，可以把基础REITs渐渐往不动产REITs上面走。另外一个是商业地产与城市更新，陈星德认为这是一片巨大的蓝海，如果能走到这一步，REITs市场就是非常巨大的。公募REITs板块未来可能会形成资本市场重要的投资品种门类，甚至未来可能会有REITs板、REITs交易所，REITSs作为一个交易所的品种也都是可以去研究和探讨。在陈星德看来，随着市场的开放，中国有这么大的不动产存量，如果把制度设计好，中国可能会成为REITs的国际金融中心。
