经济观察报 记者 田国宝3月3日，蓝光发展（600466.SH）公布了2月新增项目情况，仅在昆明获取一幅73亩土地，拿地总价是1.75亿元。
在三道红线等政策下，蓝光发展降低了拿地力度，2021年前两个月，拿地金额不到10亿元，和2020年同期相比，虽然受疫情影响，蓝光发展的拿地金额也达到了13.3亿元。
继2020年7月以9亿元对价出售迪康药业后，2021年2月26日，蓝光发展又公布了将旗下物业管理企业蓝光嘉宝服务（2606.HK）控制权出售给碧桂园服务的计划。
继2020年10月发行一笔15亿元中期票据后，至今近5个月时间里，蓝光发展再没有发行国内信用债。
根据蓝光发展发布的2020年业绩快报，截至2020年底，蓝光发展净负债率降至92.93%，剔除预收款项后的资产负债率为73.7%，现金短债比大于1，三道红线中有两道已经达标。
降杠杆
蓝光发展有一笔10亿元的中期票据将于3月15日到期，这只是2021年47亿元到期国内信用债的一部分。如果算上回售期内的债券，这个数字接近72亿元，这还不算2月底已经到期的7亿中票。
此外，2021年蓝光发展还有两笔美元债将于3月和4月到期，本金总规模4亿美元左右。根据机构统计，2021年，蓝光发展到期信用债总规模是131.41亿元。
从2020年业绩快报来看，截至2020年底，其有息负债规模是722.4亿元，与三季度末相比减少了24亿元；其中短期有息负债规模是263.4亿元，比三季度减少86亿元。
蓝光发展的债务结构中，信用债的规模持续下降，2020年蓝光发展累计发行52亿元左右的国内债券，但偿还了81亿元国内信用债。这意味着，虽然2020年有息负债较2019年增加了超百亿元规模，但国内信用债减少了30亿元。
2020年8月，有关房地产融资“三道红线”消息传出。彼时，蓝光发展发布的半年报显示，其剔除预收款项后的资产负债率、净负债率及现金短债比等三项指标均不达标。四季度，蓝光发展开始主动降杠杆。
2020年10月至今，蓝光发展国内债券到期规模在60亿元左右，但同期再融资规模只有20多亿元。“一季度本来打算发两笔共计15.5亿元债券，但到现在还没有定下来什么时候发行”，一位接近蓝光人士透露。
从2020年10月23日发行一笔中期票据后，至今蓝光发展没有再发行国内债券，仅在近期计划发行一笔3亿美元的海外债。截至1月31日，蓝光发展对外担保余额是702.3亿元，与去年同期相比增加了150亿元。
出售资产
根据业绩快报，2020年蓝光发展营收455.9亿元，同比增加了16.3%。出售迪康药业为蓝光发展带来了近2.5亿元的利润，但扣除非经常性损益后归属上市公司股东净利润同比减少了6.6%。
2020年最后一个季度，蓝光发展实现销售373亿元，贡献了全年三分之一的份额，不过，整个2020年1035亿元的销售额仅实现2%的增长。同期有息负债增加了117亿元，其中短期负债增加21亿元。
继2020年7月，蓝光发展以9亿元的价格出售了迪康药业91.4%的股权；2021年2月26日又公布了以48.5亿元价格出售蓝光嘉宝64.6%股份的计划。一旦交易完成，意味着蓝光发展远离物业管理板块。
上述接近蓝光人士透露，出售蓝光嘉宝主要是基于现金流及房地产业务正常运行的考量。其实，在这前后，蓝光也出售了旗下部分地产项目的股权。
2020年8月，蓝光发展以7.5亿元价格收购南宁GC2020-065地块，9月将项目49%的股权出售给大唐地产，今年1月，又把剩余的51%股权也出售，退出项目。
2020年12月，蓝光发展以3.58亿元价格在浙江温岭获得一幅土地，今年1月，蓝光将项目49%的股权出售给浙江东泰集团。
同期，蓝光发展在嘉兴市秀洲区以6.1亿元价格获得一幅土地，今年1月，蓝光为项目引入正黄集团。同时，与正黄集团一起联合上海爱建信托成立私募基金，获得项目99%的股权。
减少拿地
近年来，一方面，蓝光发展有息负债规模持续攀升，2017年到2020年，其有息负债规模分别是306亿元、537亿元、605亿元和722亿元。
另一方面则不断加大拿地力度，wind数据显示，从2017年到2020年，蓝光发展拿地金额分别是202亿元、288亿元、654亿元和352亿元。
近年来，蓝光拿地楼面价也一路攀升，其2018年拿地楼面价只有2520元/平方米，到了2019年上涨到4743元/平方米，而2020年的这一个数字又上升到了6160元/平方米。
拿地成本上升，一方面源于蓝光发展房地产业务布局向高能级城市转变的原因，也有部分地块溢价较高的因素。
Wind数据显示，2020年蓝光发展拿地公布溢价率的52幅土地中，溢价率超过30%的有37幅，成交总价达到了282亿元；其中有21幅土地溢价率超过50%，5幅土地的溢价率超过100%。南阳和信阳的两幅宅地的溢价率均达到了150%。
其中信阳地块楼面价在3400元/平方米左右，目前项目销售均价6500元/平方米左右，土地单价占平均售价52%左右；南阳地块楼面价在4200元/平方米左右，目前还未开盘，周边在售项目均价普遍在8000元-10000元/平方米左右。
信阳和南阳地块虽然溢价率较高，但地价售价比普遍还维持在50%左右。但蓝光发展的个别地块地价售价比还要更高。2020年7月，蓝光发展在江苏海门获得的一幅住宅用地，楼面价达到了1.3万元/平方米，溢价率100%，参考周边在售项目，地价售价比在65%-86%左右。
在全国主要城市普遍限价的情况下，蓝光发展如何消化这些高溢价土地？上述接近蓝光人士透露，2020年，蓝光发展部分城市的个别拿地确实有些高，但好在蓝光主要布局在三四线城市，受限价影响相对较小。
三道红线消息出来后，蓝光开始放缓拿地节奏。在2020年352亿元拿地金额中，1-8月拿地金额295亿元，而9-12月四个月的时间，蓝光在拿地上仅花费了57亿元。
进入2021年后，对较为火热的土地市场，蓝光发展表现出了克制，前两个月拿地金额不到10亿元。
截至2019年底，蓝光发展的土地储备为1773万平方米，其2020年销售面积为1205万平方米，新增土地面积为716万平方米，算下来，到2020年底，蓝光发展的土地储备大约在1284万平方米左右。这一土地储备与蓝光发展2020年销售面积基本持平，与时代中国、中骏和佳兆业等同规模房企相比还有一定差距。
虽然经过2019年和2020年两年扩张后，蓝光发展基本稳住了规模，有息负债的基数也扩大了，但降杠杆还是保规模，对于蓝光发展而言，无疑仍是一道选择题。
