中报季刚刚落下帷幕，《国际金融报》联合亿翰智库发布《上市房企营业收入TOP50》及《50家典型房企净利率表现》，旨在探究企业阶段性经营成果和盈利能力。
上半年受疫情影响，房企整体收入结算速度在放缓。不仅如此，营收增速下滑趋势下，随着调控政策严格贯彻“房住不炒”，房企的利润空间被压缩，盈利能力也面临挑战。
营收增速放缓
2020年上半年，50强房企实现营业收入总额19948.9亿元，占比全行业70.3%，行业集中度进一步提高。此外，19948.9亿元的数值虽然较2019年上半年的18346.9亿元同比上涨8.7%，但增速对比去年同期的19.8%大幅下降，在持续聚焦“房住不炒、因城施策”的背景下，房地产行业受到限制，销售增速放缓也导致公司收入增长放慢。
分解到各个梯队来看，上半年50强房企营收平均增速为22.9%，其中TOP10、TOP11-20及TOP21-50的平均增速分别为7.8%、26.8%及26.6%，中型房企增速显著高于头部房企，十强房企营收增速由去年同期的25.9%减少至7.8%。
头部房企中，上半年营收前5名与去年底相比座次全部打乱。恒大以2666.31亿元重返第一，绿地控股(行情600606,诊股)以2098.43亿元位居第二，碧桂园和万科紧随其后，中海超越融创和保利拿下TOP5里的最后一个席位。十强后半段依次为融创、保利、世茂、龙湖和华润。
十强中，龙湖依然保持了营收的高增长，增幅高达32.6%，恒大、世茂、中海等增幅也超过10%。
在新城控股(行情601155,诊股)和招商蛇口(行情001979,诊股)的带动下，TOP11-20梯队增速26.8%为几个梯队中最高。由于今年上半年营收主要来自于2018、2019年项目的结转，新城控股过去两年销售增速分别为74.8%、22.5%，招商蛇口同期销售金额增速也达到51.3%、29.3%，销售增速上涨导致公司收入大涨，上半年，新城控股和招商蛇口的营收增速分别为121.1%和45.7%。
需要注意的是，伴随着销售增速下降，房企的预收账款增速也出现了不同程度的下降，TOP3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50预收账款增速分别为7.9%、11.2%、11.5%及10.4%。
此外，受疫情影响，TOP20-50房企的预售账款呈分化态势，TOP50中预收账款增幅前三与降幅前三均出现在TOP20-TOP50中，其中禹洲集团、建发国际和招商蛇口增幅依次为62%、45.8%和44.1%，位列前三名。预收账款降幅最大的分别为华发股份(行情600325,诊股)-17.7%、时代中国-12.5%和荣盛发展(行情002146,诊股)-9%。
究其原因，一方面该梯队部分房企的规模诉求较高，如禹洲集团今年要冲千亿，按照2019年751亿销售额计算增速要达到33.3%，实际上早在2018年禹洲内部便定下了千亿战略但迟迟未能实现。建发国际自2018年以来便开始快速扩张，过去两年其销售额增速达145.2%和104.8%。伴随着销售规模的扩张，其预收账款也随之上涨。另一方面，该梯队房企受疫情影响较大，部分房企布局城市恢复较慢，如荣盛发展主要布局于河北，土储占比达38.33%，疫情后京津冀地区相比长三角和珠三角恢复速度较慢，虽然公司销售金额恢复至2019年同期，但受回款率下降的影响，公司预收账款也随之出现下行。
16家房企净利率不足10%
营收增速下滑趋势下，在地产调控政策严格贯彻“房住不炒”的情况下，房企的利润空间被压缩，盈利能力呈现下滑趋势。
上半年，50强房企平均毛利润率为28.58%，较2019年同期下降4.69个百分点；平均净利润率为13.35%，同比下滑3.76个百分点。50家房企中有43家毛利润率出现下滑，占比86%，37家净利润率出现下滑，占比74%。
具体来看，净利率超过30%的只有中国金茂一家，上半年金茂净利率高达38.31%，位列第一。这一数值甚至超过了去年底金茂的毛利率，这一增长并非由于其盈利能力的提升，而是因为上半年金茂营收同比大幅下滑所致。
华润置地和合景泰富分别以29.5%和 27.15%净利率紧随其后。除此之外，净利率超过20%的还有中海、金地、旭辉、宝龙和龙光。雅居乐、保利发展、华夏幸福(行情600340,诊股)、龙湖、滨江、融创、万科、世茂、碧桂园等26家房企净利率在10%-20%之间。净利率不足10%的房企在50强中占比32%，越秀地产、蓝光发展(行情600466,诊股)、华发股份、弘阳地产、中梁控股、正荣地产、中南建设(行情000961,诊股)、融信中国、阳光城(行情000671,诊股)等16家房企净利率不足10%。
近来房企整体盈利指标的持续下行，主要是受政策限价和高地价项目结转的影响。政策端，当前地产调控的整体基调仍以企稳为主，尤其一二线城市调控持续趋紧，限价不放松，房企的利润空间被压缩，毛利润率出现下滑，带动净利润率同步下滑。此外，部分高价项目进入结转，也拉低了房企的毛利润率。这其中最为典型的当属融信中国。上半年融信中国营收收入211亿元，同比减少21%；毛利31.4亿元，同比减少51%；毛利率从23.9%下降了9个百分点至14.9%，为规模房企中下滑幅度最大；净利率由去年同期的13.19%骤降至7.81%，在50强房企里排名43，仅高于阳光城、迪马股份(行情600565,诊股)等7家。这一业绩“变脸”源于过往3、4年融信为规模扩张不计成本抢夺高价地所致，随着这些项目进入结转，后遗症开始渐显。有融信投拓条线员工对《国际金融报》记者表示，融信被几个高价地“套死”了。
多家房企高管在业绩会上表示，毛利率下降长期来看是一个趋势。
即便是“三好学生”龙湖也坦言未来行业增速放缓，将回归正常，龙湖未来追求2位数的增长，保持毛利率在25%-30%。
万科也认为，毛利率下降长期来看是一个趋势，目前销售的毛利率比已结转毛利率更低一些，预计年底会有小幅回落。
保利置业则预计随着开发节奏的加快，行业毛利率可能会回落到30%左右的水平。
亿翰智库认为，除了政策限价和高地价项目结转外，上半年商业地产业务收入占营收比例较高的房企受到新冠疫情冲击较大，导致其毛利润率大幅下滑。2020年上半年，由于受到新冠疫情冲击，商业地产首当其冲，客流量大幅减少，商场空置率升高，租金收入大幅减少，商业地产的毛利润率也随之下降。
