《投资者网》郑小琳
2020年，作为决胜两千亿目标的关键一年，9月4日，中国金茂控股集团有限公司（下称“中国金茂”，00817.HK）披露了一组盈喜数据，截至今年8月末，公司销售额1458亿元，目标完成率达72.9%。
光鲜业绩背后，主要与其牺牲利润、加速“跑量”密切相关。在销售额及销售面积增速位居行业前列的背景下，中国金茂所售房子的平均单价不断下降。与此同时，上半年由于积极扩储，花巨资私有化子公司，原本债务承压的公司亦面临着更大的资金压力。
宏观背景下，行业“降负债”趋势明显，对中国金茂而言，如何降杠杆以优化债务结构？公司如何在规模与利润中取得平衡？加速“跑量”对公司经营影响几何？就上述相关疑问，《投资者网》联系中国金茂投资者关系部，对方称：“公司当前处于业绩静默期，暂时不便予以回应”。
规模扩张债务承压
“2020年虽受疫情的影响，但金茂提前完成回款千亿，为企业的发展提供了稳健的经营性现金流”7月19日中国金茂在公告中表示。上半年中国金茂以51.45%的完成率走在了行业前列，距离今年2000亿目标更近一步。
但即便如此，公司仍面临着规模扩张带来的债务承压的问题。
来源：中国金茂
上半年，中国金茂的资产负债率达81.63%，较2019年的78.92%提升近3个点，计息银行贷款和其他借款986.47亿元，其中一年内到期债务为337.45亿元，而公司综合财务状况表呈列的现金和现金等价物约 203.6亿元，现金难以覆盖短期债务，公司整体债务承压。
资料显示，上半年，中国金茂新增二级土储583万平方米，剔除孵化项目，在新增土储中，城市运营面积贡献占比超过50%。
“2020年将落地更多城市运营项目，目前，中国金茂已经有多个项目在和当地政府洽谈之中，预计2020年还会是丰收的一年”中国金茂总裁李从瑞表示。通过城市运营模式在全国一二线城市进行积极布局，中国金茂先后在杭州、天津、温州、宁波等城市落子项目，规划建筑面积超过了550万平方米。
同时，在账面资金不够充裕的条件下，公司以高达32亿港元资金私有化金茂酒店。6月12日，金茂酒店大股东中国金茂发布公告，公司将以每股4.8港元的价格（较停牌前收市价溢价超30%）完成对金茂酒店的私有化，此次私有化交易中国金茂共需支付31.9亿港元，
显然，去年至今，伴随着公司规模逐渐扩张，其债务压力也逐步攀升。而在此背景下，上半年，公司一方面仍积极扩储，另一方面花巨资私有化子公司，多方“烧钱”的方式多少将给其增加了不小的资金压力。
多措并举缓解资金困境
债务压顶下，中国金茂通过配股、出售项目股权、发债等方式来获取资金。
近三年来，中国金茂为缓解资金压力，多次进行配股。资料显示，2018年1月，中国金茂曾以每股3.7港元配售约9亿股，筹资33.06亿港元用作一般营运资金；2019年7月，其再次配售新股，引入平安成为其主要股东，筹资8.15亿港元。
今年7月，中国金茂又一次配售股份，配售及认购后预计共获得款项净额约54.25亿港元，同时，在最新8月31日，中国金茂公告显示，完成配售3.49亿股 净筹19.92亿港元。
在这次完成的增发募资中，贝壳研究院高级分析师潘浩向《投资者网》表示，“中国金茂原拟‘将认购事项所得款项净额约40%至60%用于偿还债务，及约40%至60%用于一般营运资金’；而在最新的公告中更改为‘考虑到公司业务发展需求，特别是可能不时出现的土地投标机会，其拟重新分配认购事项所得款项净额如下：不多于30%用于土地收购，及不少于70%用于一般营运资金。’可见金茂仍会积极把握土地市场的机会，而这一态度在其追求高速增长的业绩目标过程中或将保持。”
事实上，中国金茂配售所得款项大多均用于竞投土地、偿还债项及一般营运资金。“配售将让公司有计划进一步筹集资金，同时扩大公司的股东及资本基础。”中国金茂表示。
而为获得更多资金用于项目经营，今年以来，中国金茂也多次出售项目股权。资料显示，今年4月，中国金茂挂牌苏州城茂置业50%股权；5月7日，中国金茂计划为郑州项目公司引入合作方，募资金额择优待定，对应持股比例为51%；5月25日，中国金茂旗下子公司拟转让持有的嘉兴浦晨投资有限公司30%股权；7月，中国金茂拟为北京青茂置业有限公司增资项目增资，募集资金对应持股比例或股份数为60%，拟募集资金金额不低于1520万元；当月，中国金茂拟为珠海拓茂房地产开发有限公司实施企业增资，出让其50%股权，拟募集资金金额不低于1.5亿元。
同时，债务承压下，和大多数房企一致，中国金茂也把“借新还旧”作为融资方式之一。7月10日，
中国金茂发布公告称，“全资附属公司上海金茂完成向合资格投资者发行本金额为人民币25亿元的第二期首批中期票据。票据的期限为三年，最终票面利率为3.8%，主要用于本公司偿还其在银行间债务市场发行的其他中期票据。”
在潘浩看来，今年上半年金融环境边际宽松，金茂融资成本下降至约4.68%，因此进行一系列高成本债务置换是合理的，但从短期债务压力上看，金茂上半年资金流动性减弱，短债比约0.51，较上年同期下降21.5%。主要是由于整体营收下降18%，疫情影响竣工交付以及商业（含写字间）租赁、酒店等业务所致，随着下半年疫情影响减弱，以及全年目标达成乐观可期，预计金茂资金情况将有所好转。
“以价换量”应对挑战
2018年3月，颇具野心的中国金茂喊出两个大目标，“一是2018年1000亿元，2019年进入房企第一阵营；二是到2020年实现2000亿元的销售目标。”
第一大目标已完成，第二大目标，中国金茂在今年前8月完成了近七成。具体来看，前八月中国金茂销售金额1458.2亿元，同比增长34.74%，销售建筑面积约768.99万平方米，同比增长57.18%。
据《投资者网》梳理，基于销售额快速上升的背景下，上半年中国金茂所售房子的平均单价下降14.33%至18778.7元。财报显示，今年前7个月的各月所售房子的销售均价普遍低于上年同期水平，其中最低值为1.23万元/平方米，最高值为2.23万元/平方米，平均值仅为1.86万元/平方米，而2019年的销售均价却达到了2.15万元/平方米。
显然，公司以牺牲盈利为代价来换取了规模扩张。进入2020年，中国金茂压缩“利润”趋势不改，上半年，其毛利率为32%，较去年同期下降5个百分点。
对此，中原地产分析师卢文曦向《投资者网》解释，“销售单价下降，一方面也许和政府限价政策有关，政府限价，公司开盘售价不高。另一方面，金茂土储丰富，但并非所有地块均集中于城市核心地段，这就导致公司的销售均价呈现差异化，以上海为例，公司有可能是慢慢的往内环外，如中环甚至外环区域拿地，在此情况下，外环的价格显然没有内环贵，因此，因地段不同导致公司最终的销售均价必然存在一定差距。”
此外，潘浩分析：“销售单价与销售产品结构相关，疫情影响过程中改善性需求放缓明显，最易被激活的刚性需求对应的刚需产品销售单价也将拉低房企均价。”
在他看来，从行业情况看，上半年多数房企销售单价同比下降，一方面是疫情对整个行业的冲击，延缓购房者的需求，需要一些强有力的促销手段激活客户需求并加速销售。因此，上半年多数房企选择“以价换量”的方式应对疫情影响。（思维财经出品）■
中国金茂
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