深圳龙岗大运中心
7月26日，在离深圳2000公里开外的大连。以6名新援首发，全新面貌亮相的深圳佳兆业在队长郜林的带领下，以3：0大胜广州富力，拿下今年中超赛季首战的胜利。
这是佳兆业第二年征战中超，2016年2月5日，佳兆业集团收购深足，球队冠以深圳佳兆业队出战。两年之后，深圳佳兆业队以中甲联赛亚军身份升入中超，改写深圳足球长达7年缺乏顶级联赛球队的历史。
这场胜利的背后是佳兆业集团毫不吝啬的投入，是这家成长于深圳、受惠于深圳城市化发展的企业所怀有的感恩之心。在深知这座城市急需一支球队为深圳而战时，佳兆业扛起了深圳足球复兴的大旗，它也跟深足紧紧地绑定在一起。
但在大众视野之外，佳兆业的名片远不止足球。这家成立于1999年的深圳企业从操刀烂尾楼改造出发，逐渐成长为一家综合性投资集团，如今其已有含括地产、大健康、大消费、大科技等领域的6家上市平台。在与深圳特区共同成长的岁月里，它也被外界贴上“旧改之王”、“城市运营商”等诸多标签。
起于城市更新
1999年，刚刚成立的佳兆业以“白菜价”一举拿下深圳布吉龙泉别墅烂尾楼，开始了自己的地产开发事业。
因为“烂尾”，这个地处当时深圳“郊区”的项目杂草丛生，人烟稀少，荒凉而偏僻。接手之后，佳兆业找到香港的设计公司引进全新的设计，重点改善小区环境，以开放式主题公园的概念、丰富多变的景观绿化，打造出当时市面极其罕见的景观花园社区，创下市场先河。哪怕如今20年过去了，走在桂芳园小区内部，仍然能感受到佳兆业当时崭新的设计理念。
无论是在什么时代，好的产品永远有人买单。2000年9月，桂芳园一期发售时便迅速获得市场强烈反响，供不应求。佳兆业随后持续不断加推，一共开发了8期，一举将烂尾的桂芳园打造成为布吉第一个大型社区。
以改造桂芳园为起点，佳兆业在旧改领域开始逐渐得心应手。但这时的佳兆业，更多局限在住宅的开发升级，随着时间的推移，它开始尝试改造更为复杂的商住综合体项目。
2003年，在一场拍卖会上，佳兆业花费4亿元拿下深圳著名的烂尾楼“子悦台”。这个项目对面即是深圳市委，背后是深圳首家购物中心中信城市广场，地理位置极其优越，却因资金问题烂尾十年，在很长一段时间内，如同一块“伤疤”矗立在深圳的黄金地段。
项目优越的地理位置，要求佳兆业以完全不同于桂芳园的视角操盘。但这并没有难倒佳兆业，在2005年的秋交会上，主打灵活小户型产品的佳兆业中心全新亮相，推出便受到市场热捧。当年深圳房价仅7000元/平方米左右，而佳兆业中心售价却能突破万元。
三年不到的时间，“子悦台”脱胎换骨成为一个具有活力的商住综合体项目。项目的成功让政府意识到成功解决烂尾楼的新出口。以此为契机，深圳出台了惠及52个烂尾楼的政策，一揽子解决了诸多遗留已久的重大问题。
一个个旧改项目的成功奠定了佳兆业“旧改之王”的地位。截至2019年末，佳兆业总土地储备近2700万平方米，其中通过旧改收储的土储面积占比高达85%，占整体货值42%。它共计拥有的城市更新项目已达147个，预计货值2.5万亿元。
但历经十多年的发展，在粤港澳大湾区、先行示范区“双区叠加”的效应之下，城市更新行业开始呼唤新的变局。
佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策在接受时代财经专访时指出，原来的城市更新更多局限在拆除重建，但这样的方式已经不符合当下的时代潮流。未来城市更新必须升级成为城市运营，必须以更高的站位及眼光，与政府共同谋划城市的全面创新与开发改造，才能为城市和区域发展体现更多社会价值。
“未来城市更新的竞争格局，将呈现出新的特点。一方面，项目拓展，项目转化仍是重中之重，行业的竞争基础还是规模竞争，规模决定行业地位。但仅有数量上的优势很难持续保持行业领先优势，质量优势才能深筑城市更新企业护城河。”
提升质量需要不断地进行模式上的创新，产业的引入是重中之重。刘策表示，佳兆业将不断强化产业规划、产业招商、产业运营、产业投资等核心资源整合力，提升打造工改工、产城融合标杆项目的能力。
城市更新本质上是一场跨周期的投资，现金流和金融能力非常关键，通过基金实现从重资产向轻资产转变是接下来发展的方向。在未来，伴随着增量市场的进一步缩小，刘策判断二三线城市也将纷纷进入存量市场，如何将在大湾区成功的旧改经验进行输出，是他目前思考的方向。
蝶变城市运营
过去20年，城镇化的快速推进造就了房地产的黄金时代。在刘策看来，可预见的10年里，房地产开发仍然有巨大的市场，将持续发挥“稳定器”的作用，城市更新也给房地产开辟了一条新的赛道。但同时，伴随中国经济的转型、产业的持续升级，房地产行业也必须转型升级，从单一的地产开发升级为“地产+产业”双轮驱动。
这背后更为直接的原因是，中国房地产市场一直是明显的“政策市”，单纯的地产开发可能面临严厉调控的风险。出于规避风险的考虑，佳兆业从2015年开始积极谋划围绕大健康、大文旅、科技等行业布局新赛道，
“佳兆业多元化很独特的，聚焦的是大健康、大文体，围绕大赛道布局，但公司特色在于更加重视通过资本市场做多元化的布局。”2016年初，佳兆业举牌美加医学成为其第一大股东。一年后，佳兆业连续收购南太地产、明家联合，入股振兴生化三家上市公司，分别迈入科技创新、移动互联网、生物制药领域。
再到2018年年底，佳兆业物业板块佳兆业美好独立分拆上市。如今，佳兆业旗下已有6家上市平台，除佳兆业集团和物业公司佳兆业美好外，还包括新科技公司佳云科技、医药公司双林生物、佳兆业健康以及产业地产公司南太地产。
如今，佳兆业的多元化产业布局之间协同效应已经开始初步显现。以大文旅板块为例，佳兆业文体已成为中国大型文体场馆综合运营商之一，7年时间里，成功打造并承办了法国超级杯、国际超级杯、世界无人机锦标赛等大型赛事。与此同时，文体板块的成功也让佳兆业美好在体育场馆的运营专业能力上独树一帜。
这些多元化的产业布局地产开发以及城市更新板块亦能起到反哺作用。刘策表示，城市更新早已经不是推倒重来，除了拆除重建提升城市景观之外，能否为城市发展带来产业的升级，经济的增长，税收的增加变得越来越重要，现在做城市更新必须升级成做城市运营。
依托在多元产业板块的布局和专业优势，佳兆业开创了城市更新与综合开发、产业运营、文化旅游协调发展大格局。在地产、城市更新、产业“三驾马车”发展驱动下，佳兆业正从一家房地产开发企业向城市综合运营商转型。
佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策
以下为时代财经对佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策先生的专访节选：
时代财经：中国房地产正处于从增量市场到存量市场的转轨期，对城市更新也提出越来越多的要求，城市更新正在向“城市更新+”转变，要怎么更好地理解“城市更新+”？
刘策：简单的拆除重建已经跟城市发展的需求不相匹配。政府希望城市更新在改造旧村、旧厂、旧小区，提升城市景观之外，能够帮助整个城市产业升级，带来就业。同时，帮助政府弥补公共服务设施的历史欠账，完善教育、医疗等配套设施。
这也就要求城市更新必须升级成为城市运营，必须以更高的站位及眼光，与政府共同谋划城市的全面创新与开发改造，在有效土地资源上创造出更大价值，为城市和区域发展体现更多社会价值。只有这样，企业才能获得政府的支持，城市更新也才会更有效率，更有价值。
时代财经：现在佳兆业的多元化发展已经成型，当初就是为了要配合城市运营商的发展路径？
刘策：佳兆业的多元化最初还是从增加新的利润增长点去考虑的。当时，佳兆业意识到，单纯的地产开发会面临着较大的风险，特别遇到严厉的政府调控，将会对公司的发展造成极大影响，而这些风险甚至是佳兆业难以预见和规避的。从2015年开始，佳兆业就坚定地开展多元化业务转型，这样即便地产开发、城市更新等业务面临风险，集团还有其他产业，其他的利润增长点。
现在佳兆业围绕科技、大健康、大文旅已经成功完成相关产业布局，并具备一定的竞争优势。与此同时，佳兆业的主业仍聚焦在地产开发，我们也希望这样新的产业能够为主业带来一定的产业资源，多元板块之间相互协同发展。
时代财经：对于城市更新，您有没有一些新的理解和新的预判？
刘策：未来城市更新的发展趋势有两个维度，一是体量决定地位，二是质量决定护城河。
一方面，项目拓展、项目转化仍是重中之重，行业的竞争基础还是规模竞争，规模决定行业地位。佳兆业在拓展项目这一块，仍然会不断加大力度，提升转化的效率，打造出一些行业内标杆性的城市更新项目。另一方面，仅有数量上的优势很难持续保持行业领先优势，规模仅仅是基础，必须通过模式创新才能保持住佳兆业在城市更新领域龙头的地位。
第一，要具备打造“工改工”、产城融合标杆项目的能力。深圳现在这么多工改工的项目，如何盘活装入产业是关键；第二，城市更新本质上是一场跨周期的投资，现金流和金融能力非常关键，如何把城市更新与金融领域结合，把城市更新从一个重资产的模式变成相对较轻的发展模式是佳兆业探索的方向。
时代财经：您怎么看“715新政”之后的深圳楼市？
刘策：深圳的房地产走势非常有规律，基本上都是涨一年，然后接下来四五年是平盘稳定期，深圳这次房价上涨也是之前平盘多年，直到去年豪宅税刺激市场，再加上今年货币宽松，贷款重新流向房地产，猛地一下房价才快速上涨。
“715新政”出台之后，深圳楼市必定会重新进入一个平盘稳定期。方向上可能会有一波小的调整，但是总的来讲，调整幅度不会有太大变化。这次调控之后，深圳楼市将会出现一个新的变化，未来刚需跟豪宅将分化成两个市场。刚需将在长时间维持一个稳定的价格走势，但豪宅仍将存在很大的上涨空间。
时代财经：各个城市都在讲要摆脱对于土地财政和房地产的依赖，您觉得对一个城市的发展来说，房地产扮演什么样的角色才是相对合理的？
刘策：房地产市场应该要分成两个层面，一个是在深圳的房地产，另一个是更宏观的，中国的房地产市场。
深圳的房地产有几个特点，深圳是一个产业极其发达的城市，深圳政府也早已经摆脱对土地财政的依赖。但深圳最主要的问题还是土地资源的稀缺，整个供求一直非常紧张。但深圳同时又不仅仅是一个区域城市，它不仅仅需要满足本地居民的需求，还吸引着全国乃至全世界人才的聚集，供不应求将是整个深圳房地产的基本面。
我预计未来严厉的调控政策还将长期稳定持续，在深圳土地资源稀缺的情况下，供求关系的逆转几乎不可能实现，只能依靠行政手段的调控，来维持深圳房价的稳定。
深圳的情况同时也跟全国房地产的情况、整个中国的财富结构相关。在当下中国，房地产除了满足单纯的居住需求之外，更是财富的蓄水池，它同时容纳着居民的储蓄投资。
要真正解决中国房价过快上涨的问题，一方面是靠房地产的长效机制，另一方面也需要对整个中国的财富结构、居民的投资做出变革，必须有一个稳健的资本市场吸纳居民的投资需求，而这也是现在中央不遗余力在做的事情。
过去二十年，无论是开发商，还是居民，都随着房价的不断攀升，充分享受了房地产作为大类资产给我们带来的财富增值。但在未来，房地产作为大类资产，其价格仍将持续温和增长，但房价快速上涨的时代已经过去，取而代之的是资本市场的崛起将给我们带来新的更大机会。
接下来的几十年，将是一个大资本时代，大财富管理时代。这一点，对于企业来说同样适用。整个佳兆业的核心战略就三点：一是地产开发，中国房地产当前仍是增量主导的市场，尽管行业增速放缓，但总量还未到；第二是城市更新，增量市场慢慢到顶之后，城市更新会接棒成为新的“诺亚方舟”；第三是资本市场的红利。过去的几年，佳兆业在资本市场已经收购了一些上市公司，这些上市公司为佳兆业切入多元化提供了特别快捷的通道。多元化的产业布局将是未来新的利润增长点。与此同时，在资本市场的收购之中，不仅是发展一个产业，在资本层面也实现了一定浮盈。
