房租拐点下的长租公寓困局：房东加入400多人的维权群 租客首遇续约不涨价
记者|王佳飞 黄婉银
对一众北漂来说，上一次房租下降，可能要回到2008年的金融危机时刻。
“房东想来看看房子。”7月的一个周五，正在上班的赵迅突然接到了自如管家一条有些莫名其妙的信息。
赵迅在北京石景山一处自如公寓已经租住3年，主卧房租从2200元/月涨到2600元/月的这些年里，除了交租，他和自如、房东甚至是室友间可以说毫无联系。
公寓、租客、房东三方“见招拆招”的戏码
赵迅向自如管家打探房东的来意，对方表示也不清楚。
房东夫妇在约定的周六到来，看到了房间中被拆除的隔断，感慨说：“原来隔断真的被拆除了。”
赵迅租住的这套自如公寓是首次出租，原本自如在客厅打了隔断，不过出租后就拆除了，但床和书桌依然原封不动地摆放在那里。
房东夫妇开始询问赵迅房间的租金，在得到回复后，房东夫妇终于说出了此行的真正目的：“如果我们和自如解约，你们愿意按照现在的价格继续住这里吗？”
这段时间，一些长租公寓企业试图压下他们当初高价收来的房子，但房东和租客并不愿意束手就范，于是三方上演了一出见招拆招的戏码。
房东夫妇告诉赵迅，自如在以隔断拆除为由向他们协商降房租，目前给到的整租租金已经不足5000元每月了。而赵迅和同租室友每个月的租金是4800元，被拆除的隔断间最初的租金则是每月2500元。
“自如要求周日答复。”房东夫妇的打算是：同自如解约，将房子直接租给赵迅和室友，这样即使维持原价，也比自如修改后的报价高。
如果赵迅不接受，那么房东打算收回房子重新招租，不过很显然他们希望赵迅能够继续租住，他对赵迅说：“我知道现在房子也不好租，所以希望继续以自如给你的原价出租。”
“在即刻搬离和原价租住之间，我很自然选择了原价继续租住。因为惯例是每年自如续约都要上浮租金，而且还会另外收一笔约相当于一个月房租的管理费。现在可以原价从房东直租，没有管理费，所以还省了点钱。”赵迅告诉镁编。
在得到了赵迅的响应后，房东夫妇表示会同自如解约，然后欣然离开。
不过赵迅告诉镁编：“房东承诺的原价只是到明年1月，理由是因为他们和自如的合约就到明年1月，能看得出来，他们是想等到那个时候或许疫情消除，租房市场恢复，他们又能可以涨一波房租。”
另一位业主张瑾则向镁编讲述了其与自如洽谈更详细的过程。
“从6月份开始，我陆续接到自如管家的电话，意思是让我每月租金降800元，如果选择不续租的话就要赔偿1万多元。”
张瑾说自己在网上看到有这种遭遇的房东还不在少数：“我加入了一个针对自如的维权群，里面有400多人呢。群里还专门设立了和媒体沟通的人员，我们维权的决心还是很大的。”
但这一次降租风波的结局颇具戏剧性。自如相关负责人告诉镁编：“整体来说，启动价格协商的房源，在自如管理的百万间房源中占比极少。目前已有一些业主认同长期共赢理念，与我们达成了新的合作协议，在此我们衷心感谢他们的理解和支持。同时，所有展开协商的房屋合约都在正常履约过程中，我们也按时给业主付款。”
“能不赔钱就挺开心”
栖息地青年公寓CEO李闻喜在长租公寓刚刚风起时就进入了这个行业。
2017年，经朋友介绍，李闻喜将自己的公寓品牌栖息地青年公寓首个项目定在了深圳市龙岗区南岭1983创意小镇。截至目前，李闻喜的栖息地青年公寓在深圳大约拥有1700套房源，主要以集中式公寓为主。
“我们体量本来就不大，往年都没感觉到出租率有什么大的变化，不过今年退房的比较多，新租的量又不够，就感觉到压力大了。”李闻喜告诉镁编，无论是对他还是大部分同行来说，今年首要目标是要维持正常的现金流，把风险控制住，“先稳住，活下来”。
在李闻喜看来，今年的租赁旺季并非不“旺”，只是有所推迟。栖息地青年公寓的出租率从5月份开始有所回升，6月又跌回78%左右，但7月又突然提升近10个百分点到90%左右。
“现在明显好起来了，以前那几个月别说租房，看房都没人，退房的还很多。”李闻喜说，”栖息地青年公寓其中一栋，今年最多的时候一个月退房接近40套，不过一直以来出租率都没有掉到过76%以下，情况还算比较稳定。”
1983创意小镇的栖息地青年公寓目前共有5栋房源，这些房源都来自厂房宿舍改造，每个月合计租金、水电等费用的成本接近70万元，业主今年减免了半个月的租金。
虽然按照惯例，李闻喜旗下的公寓每年对租客的租金都会有一些小幅上浮，但今年整体保持在不涨不降的水平。不过，他们也推出了一批特价房源，价格由正常时期的2300元降至1980元起。
贝壳研究院统计显示，2020年上半年，长租公寓出租率明显下降、违约率提升，同时仍然需要正常给业主支付房租，企业现金流普遍吃紧。同时，疫情期间租赁企业的管理成本提升。
在“违约率提升”这一点上，李闻喜感受十分明显，他称之为“跑房”。他旗下的公寓有些租客还没交租金就不见了；有的因为回不了、不想回深圳的租客，连房间东西都不要了就失联的；还有回来深圳以后，公司倒闭了，领不到工资交不起房租的租客。
“往年很少很少，今年‘跑房的特别多，一栋楼6月份有9个跑房的，5月份更多。”李闻喜说，有些租客莫名其妙不见了，也联系不到人，“对方日子也不好过，肯定也是遇到困难了，押金都不要了。”
对于李闻喜来说，今年最困难的时候就是“没有利润了”。
“尽量做到不赔钱，不赔钱就挺开心的。”李闻喜说，大概有2、3个月的时间他收完租金，然后交完租、发完员工工资，基本就没有结余了。“二房东不像房东，对我们来说，这些空着的房间都是利润，只要多租出去一间就能多挣一间的钱。”
长租公寓行业冷却“规模慢慢做”
大型品牌长租公寓在目前的环境下也放慢了扩张步伐。截至2019年底，已有44家规模大型的开发商开展长租公寓业务，但今年上半年没有开发商新进入长租公寓领域。
深圳一家大型品牌长租公寓的负责人之一告诉镁编，深圳现在部分地区的目标租客群体回来的还不是很多，出租率各方面还是上不去，租金收入整体还是有波动。但房东那边需要缴纳房租、员工工资需要发放，这些压力都是现实存在的，现金流还是要用来活着，“租户天天闹降租，房东实际上又不给援助，可折腾了。”
另一位长租公寓从业者则告诉镁编：“这个行业现在很艰难。上半年很多客源都流失掉了，很多房间从疫情爆发以来空置到了现在。2017年那会儿，各长租公寓争相太高收房价格，事实上有些房源自从收来后就没挣过钱，只不过这些危机集中在这个时候爆发了。”
乐乎公寓创始人罗意也表示，2019年整个宏观经济形势，叠加疫情的干扰，对我们上游的行业打击还是非常大的，也自然映射到了租赁产业中。
但罗意同时认为，长租公寓企业降价是无可厚非的：“长租公寓企业受到冲击，所以采取降价以保证整个现金流的安全，这是业界通用的避险措施，我觉得这个事情其实无可厚非。”
华菁证券曾在一份研报指出，2019年长租公寓行业头部企业管理规模平均增速为19%，较2018年的173%明显回落，预计今年将进⼀步回落。目前市场头部企业基本是早期进入行业的企业，在盈利上提前锁定低价房源并享受了2017~2018年的租金上涨，获得另可观的租金剪刀差；在规模上充分利用2017~2018年的资本推动，获得了大量货源。在那之后才进入的⼀些企业目前已基本淡出。
李闻喜认为，经过上半年的考验，长租公寓行业会越来越规范，各方也都会趋于冷静，保持理智，不像以往那样狂热，这对行业来说是好事，也让大家认清了长租公寓不是一个金矿，“长租公寓真的是实实在在的实业，需要慢工出细活。
租赁市场传统旺季推迟
长租公寓是租赁行业中规模庞大的参与者，对租赁寒冬的感受最为猛烈。事实上，这根链条上的每个个体都有所触动。
“本轮租金下跌系2012年以来首次租金持续半年以上的同比下降。”这是贝壳研究院对当下北京租赁市场做出的直接判断。有租赁企业人士告诉镁编：“目前，业主自己成交一套房源大约需要60天。”也就是对房东来说，一套房子在一年中的1/6时间都不会产生收益。
统计数据非常直观地体现出了房租的下行趋势。贝壳研究院数据显示，2020年上半年北京各个行政区租金都处于下降状态。不同行政区的租金水平中，租金同比下降幅度最大的是石景山区，上半年租金水平为71.25元/平方米/月，同比去年同期下降4.72%。
受二次疫情影响，北京市场传统的毕业租赁旺季目前暂未显现，6月成交量环比下降7.3%。7月份平均租金则已降至年内最低点，跌幅较上月有所扩大（据诸葛找房）。
镁编以房东身份咨询了链家京南大区一位店长赵飞鹏，“受疫情影响，今年租房市场行情一直不是太好，不过现在应该是挂牌最好的时候了，最近毕业季找工作的人也多，租房需求有所回暖。平均下来，我每天的带看在1~2人左右。至于成交周期，还取决于报价。”
不仅仅是北京，全国数据来看，贝壳数据显示半年来全国范围内租金都呈现出下降趋势。
贝壳研究院数据显示，重点18城的平均租金水平，3月份下降14.0%，从2月的47.7元/平方米下降到41.0元/平方米。4月及5月份，平均租金有小幅回升，环比分别上涨1.4%和2.8%，但租金价格仍较大幅度低于去年同期水平，同比下降幅度均在10%左右。6月份租金水平又呈现下降趋势，环比5月下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。
今年的毕业生能否为租房市场注入强心针，目前来看还有些不确定性。
