本文来自格隆汇专栏：吴晓波，作者：巴九灵
解决天价学区房之根本，是实现教育资源之均衡。
调控楼市的办法，没有最多，只有更多
不过，今年以来，楼市调控的重点更聚焦于二手房。因为一直以来的“限价”政策，已经将开发商推出的新房价格牢牢控制了。
于是，房子真实的市场价，其实是通过二手房呈现的。
二手房情况如何？撇开人口净流出的三四线小县城不谈，一二线热点城市的二手房势头向上。
兴业证券研报显示，其统计的13个一、二线城市中，对比2021年年初，今年6月份的二手房价格，除了天津，其他12个城市均为上涨。其中，厦门和长沙最夸张，涨幅18%，杭州、上海、青岛、大连等城市的二手房涨幅均超过10%。
“房住不炒”的大方针下，肯定由不得二手房乱涨价。于是，今年出现了一个调控新办法，叫做“二手房指导价”，简单说就是政府针对不同小区发布“二手房成交参考价格”，可以理解为二手房也被限价了。
目前，深圳、上海、成都、西安等城市纷纷出台了“二手房指导价”政策。
当然，这还不够。
二手房中，涨得最猛的是什么房子？答案是学区房
当楼市有升温迹象时，有学区优势的二手房往往涨得最快，我们也常常看到媒体报道“天价学区房”话题。
为何学区房涨势最猛？
浙报传媒地产研究院院长丁建刚告诉小巴：学区房价格上涨的背后，一方面是资产焦虑，由通胀预期引发；另一方面是学区焦虑，由所谓的教育内卷化引发。两种焦虑叠加在一起，而且两者反复正向反馈，形成炒作之风，并集中反映在房价上，这个现象很不利于社会稳定。
丁老师认为，从这个角度来说，把教育资源不均衡引发的学区附加价值，让房价来背锅，也不尽合理。
本着“谁热控谁”的方针，今年以来，学区房成为了重点调控对象
据不完全统计，今年年初至今，至少有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城出手，整治学区房乱象。
要说这一轮整治的源头，早在4月30日开的中央政治局会议，已经透露了信号。
会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。
虽然只是短短的13个字——“防止以学区房等名义炒作房价”，但别小看它的威力。要知道，中央政治局会议这样高规格的会议，有时根本不提房地产，即使提及，也只会提类似“房住不炒”“长效机制”这类宏观概念。
而这次专门详细提到学区房这个点，可见上层的态度十分坚决。
这样一来，就能理解为何十几个城市相继出手整治学区房。
各地整治学区房乱象的方向一致，但各有招式。小巴统计了一下，主要有以下四种：
1. 多校划片。代表城市：北京。
多校划片指的是，原本一个小区对应单一的学校，如今变成了对应区域内的多个学校，读哪个学校变得不确定。最近，#北京西城区小学入学多校划片，天价学区房跌价#话题就引发了热议。
2. 名额分配。代表城市：上海。
上海推出了优质高中“名额分配”政策，从2022年开始，上海市实验性示范性高中将拿出其招生总计划数的50%—65%，分配到上海每一所不挑生源的初中。
3. 公民同招。代表城市：杭州。
为了防止民办学校“掐尖”，也为了降低家长对学区房的依赖，多个城市采取公民同招，公办、民办学校同步报名、同步录取、同步注册学籍。
4. 学位限定。代表城市：合肥。
多地实行“六年一学位”政策，同一套住宅6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位。
这么多的调控招式，严防死守学区房炒作。那么，问题来了：
1. 这些政策的威力究竟有多大？
2. 学区房时代将慢慢终结？
3. 本质问题——教育资源稀缺，怎么破？
下面，就来看看大头的分析。
“防止以学区房等名义炒作房价”话题上升到中央政治局会议，是一个前所未有的高度。
虽然短时间内，学区房很难完全退出历史舞台。但豪赌顶级学区房的时代，确实可以结束了。中长期，赌学区房，更无必要。
解决学区房问题的最终途径，是实现教育资源均衡化。
在日本，优质学校的教师团队实行轮换制，这或许是解决办法之一。
至于具体措施，教师轮岗是一个重要的选项。实际讨论时，经常有人拿老师或者学生大跨度的交流，不具有可操作性来说事，还有人提及老师的交通问题，住房问题等。
就以医生做类比，每个城市的优质医院都有好几个院区，离得甚至还很远，医生不是都在轮岗吗？教师不轮岗，就要学生轮岗，总要做出选择。
总体而言，尽可能把附加在房子上的学区价值分离出来，让教育资源更均衡、更公平，也让房产不再承担本不应该承担的“学区”之重。
目前调控学区房炒作，做得比较坚决的是上海和北京。
今年3月，上海出台了优质高中“名额分配”，把超半数的名额分配给几乎每一所初中。北京实施“多校划片”已经好几年，一套房子对应几所小学，读哪一所不确定。
两地政策刚出台时，学区房价格都应声下跌。两地的政策是同一个道理，都是把优质教育资源给稀释了。好学校终究是有限的，中国人口多，再稀释也还是稀缺的。
北京的政策刚出台时，学区房价格应声下跌，但现在涨回来了。大家花了一些时间终于接受了这个事情：买了学区房不一定能读好学校，但不买一定读不了好学校。
再给上海一些时间消化消化，再去看那些下跌的学区房，也会是回弹的节奏——虽然优质高中的名额被分走了一些，但优质初中的名额（优质高中可以自主招生一部分生源）还是比普通初中要更多一些，所以还是得买学区房读优质初中。
总之，“名额分配”和“多校划片”，这两个措施确实能让学区房的价格涨得慢一些。其他城市没像上海或北京这么做，主要是因为目前决心不够大，但迟早会走这一步。
再看另外两个措施——“公民同招”和“六年一位”具有不少副作用，反而是给学区房添了一把火。
“公民同招”让民办变得不确定，所以更要买学区房读公办；“六年一位”降低了学区房的二手流转效率（本来六年内最多有可能供6户人家小孩上小学，现在只能供1户人家），也让学区房更稀缺。
从教育均衡的角度看，该这么做；但从抑制学区房的角度看，不该这么做。
让教育归教育，让房子归房子——这是理论正确，但在现实中很难实现。所以，教育局哪怕用最狠的手段，也只能改变一时的价格涨跌，很难改变学区房的长久坚挺之态势。
哪怕中国出生率持续降低，也抵不过“被刺激的家长”的数量增长——挤破头要让小孩读优质学校的家长，越来越多。
哪怕名校集团化的推进速度再快，也暂时改变不了僧多粥少的现状。
什么时候会缓和一些？再过二十年吧。哪怕是二十年之后，学区房比非学区房有10%—20%的溢价，也是正常的。
所以，不用太理会任何学区房新政，有需求就赶紧买。但是，别忘了宽敞明亮的居住环境也是教育的一部分。
要让学区房降温，只有一个选择：做到所有义务教育学校办学标准（师资、生均经费）一样，学校之间不再有办学质量差距。
做到这一点，并不复杂，区域内所有教师、校长全部重新聘任上岗，随机到各学校，义务教育阶段不再有所谓的名校、强校。随后，每年轮换20%义务教育教师，在五年内实现全部教师轮换。
当前的措施，如实行多校划片入学、示范性高中名额分配到初中学校、建名校集团，这些都是推进义务教育均衡的外围措施。如果不能在实施这些政策的同时，切实缩小学校间的办学质量差距，那么，由于学区内的学校存在办学质量差距，以及学区间存在办学质量差距，为让孩子获得更好的教育，家长还是会选择教育质量更好的学区，从而导致学区房难以降温。
推进义务教育均衡，关键在转变义务教育资源配置方式。尤其重要的是，政府教育部门不能还有所谓名校、优质校思维。政府教育部门应该保障所有学校均有一样的办学条件，至于学校如何办学，则应该落实和扩大学校办学自主权，由学校自主办学，办出学校的个性与特色。
