经济观察网记者陈月芹从2020年开始，融资三条红线、银行两条红线和供应地两集中等政策层层加码，这被视为从融资、市场和土地方面加强对房地产行业的调控，这些因素也促使整个行业加速迈入到运营驱动的时代。
房地产行业还有哪些想象空间？2021年5月25日，在《经济观察报》主办的“2021蓝筹年会”上，清华大学建筑院可持续住区研究中心孔鹏、领地集团助理总裁兼品牌总经理姚科、佳兆业集团城市更新因此院业务总监戴哲共同就地产行业的现状和未来讲述了他们的思考。
城市更新
主持人：城市更新既是城市功能的重新定位，同时也是城市动能的重新发现。很多观点认为，城市更新，特别是重点城市的重点区域的城市更新，可能是房地产行业未来十年，甚至更长时间的一个最大风口。请谈谈对城市更新的看法。
孔鹏：开发和更新的区别是什么，盖新房叫开发，改旧房叫更新。这是我的第一个认识。
中国的城市建设经历了三个阶段，在新地上盖新房是一个阶段，在旧地上盖新房又是一个阶段，这就是棚改、危改；再往下是在旧地上改旧房。
这三个阶段不会被割裂，我们会一边在新地上盖新房，一边在旧地盖新房，所以过去十年乃至今天就是开发建设的黄金阶段。现阶段的城市更新，一定会是从旧地上盖新房和在旧地上改旧房并举。
从目的上看，房地产开发本质上是一个产品行为，是开发一个房地产项目卖出去，奔着一个产品的商业逻辑去的。而城市为什么更新，是因为城市对人的服务和诉求，老旧小区达不到人们对居住美好生活的要求，所以要更新。城市更新是围绕着人的需求来的，本质上是一个城市服务功能的升级，是一个服务的事。
姚科：城市更新不是革命，是更新，这两个字很关键。首先，在保证城市面貌、生态环境的就地改造的过程中，一定要有产业投入，而且这一产业导入非常强调以人为本。十四五中提到，以人为本的变化中可以着力的地方很多，但是在人本身，在健康方面的着力尤为重要。
领地也有很多产业项目，比如跟京东方合作打造的国际化高端健康产业项目天府领地城，以医疗的大环境作为主线，配备了数字医学中心和信息医学产业园；以及在成都天府新区的以国际医院为核心，集合大健康、商业、生态、智慧的新型康疗产业圣地天府国际康城，还在湖南张家界和新松合作打造了领地机器人欢乐城，引进机器人技术，打造综合性智能产业集群。
戴哲：从外部来看，今年开始的22个城市开始集中供地，很多企业在资金不足的情况下根本拿不到地，进入不了热点城市。在这个背景下，城市更新成为房企拿地的另外一个手段，这是第一个现象。
从内部来看，今天我是以佳兆业城市更新研究院的名义来的，站在企业角度，城市更新不仅仅是孔鹏主任说的拆除重建，研究院的职能还需要跟踪政策，要做规划设计。
为什么把规划设计放在研究的角度？佳兆业1999年做第一个旧改项目，到2018年有了分水岭，逐渐从大的城市层面进行更新，因此对城市规划的设计要求非常高，比如在海南的乡村振兴和城市更新，一定要求做大的片区策划，这是需要政府同意的，不仅仅是在旧区上拆掉重建，我们真的要与城市共发展，跟产业共命脉来做的。
不同城市的更新有不同的风格，佳兆业在上海的城市更新项目是以科技为方向的，而在浙江省提出了要做未来社区。
研究院有产业发展的职能和产业定位的问题，都是基于城市更新政策来的。大湾区的深圳、东莞、广州的城市更新对产业的需求提高到历史高度。深圳的立项、专规、土地出让合同，每个大的流程节点都有对产业的要求，甚至是到最后监管考核要求以五年为一个周期。
去年东莞的城市更新政策明确要求了工改区一定要联动，宣布实施“工改工”三年行动计划。其中，东莞的每个镇如果没有完成工改和产业要求，是不可以做城市更新的，完成一个后才可以做两个，这其实也是一条红线，用产业来做红线。
广州去年的政策变化，最典型的是提出三个圈层，广州市乃至全国首次针对城市更新提出产业建设量占总建设量的最低比例要求，划定了三个城市规划建设管理圈层。广州也有像北京一样的一环、二环、三环，其中一环的城市更新项目要求产业频率不能低于60%。
十四五规划提出了实施城市更新行动，包括中央经济工作会议把城市更新写到了政治局的会议中，但是没有放在房地产的板块，而是放在促进消费升级的板块。也就是说，今后的十年甚至是二十年，城市更新就是跟新基建一样，作为中国投资经济产业恢复消费升级的两大主要载体，这个载体已经跟过去的拆除重建模式说再见了，和物理空间的升级再见了，更多是内容上的升级，可能是对美好生活，对科技的注入，对文化的注入，对产业内容的注入。城市更新要成为每个城市往后发展的载体。
广州第一圈层的城市更新项目，要求落位的产业必须符合一系列的要求，其中有一条是要求落位世界500强企业，这是说用城市更新革新重构广州每个区规划发展的要求，带动大咖级产业资源方进来。
总结起来，城市更新已经上升到国家行动。17万亿的增量是天花板了，现在完全进入到了存量时代。未来，城市更新一定是超过10万亿的黄金赛道，目前还找不到第二条10万亿以上的新赛道。
基于去年中央的十四五规划和中央经济工作会议，包括今年各省各市出了十四五规划中针对城市更新的政策支持，我们把2020年定义为全国城市更新的元年，这是我对城市更新的理解。
拥抱数字化
主持人：现在传统行业都在拥抱互联网，谈数字化，对房企来说也不例外。有人说房企的数字化应该是未来应对不确定性的必然选择。在数字化进程当中，哪些点值得房地产行业关注。
孔鹏：近年来有个观点常说，我们正在面临第四次工业革命，我个人觉得这个提法不太妥，我认为我们正在面临的不是第四次工业革命，而是第一次智能革命。从生产力和生产关系角度看人类的发展进程，可以分成三段，第一段是原始社会，狩猎采摘，第二是农业文明，第三段是工业文明，其中包含了三次工业革命。
我们紧接着应该进入的是智能社会，智能成为整个社会的基本要素。每个社会都有基本生产要素，农业社会是土地，工业社会是机械能源，下一个社会的基本生产要素就是数字，我们要在数字化的角度思考一切。农业社会过渡到工业社会，不是农业不存在了，而是我们花费在农业上面的资源人力，大大减少了，但我们的产出大大地丰富了，整个人类社会升维了，生产效率得到了根本性的革命和提升。
从这个角度回看今天所处的时代，不仅仅是房企，还关乎到每个人，我们都在升维的前夕。我们能够看到马儿不吃草，马儿还会跑；我们能够看到原有的工业化生产方式被数字化、智能化提升到下一个数量级的维度。还举农业的例子，简单说工业技术对农业做了什么改变，我想大概是三段，第一段是把改变了农业的种子，种的东西变厉害了；第二是生产方式发生了极大的改变，原来是面朝黄土背朝天，是劳动密集型，现在是集约化工业化、大规模农业生产，农地里见不到几个人；第三个改变是农产品的流通发生了巨大的改变，原来就打粮食卖到镇里，现在是在现代化的物流体系和工业物流体系的支撑下进行。
为什么讲这三件事？类比房地产行业，我们必须思考的第一点是内容、种子，干的这个事能怎么变；第二是效率能怎么变，第三是流通和交换体系能怎么变，这就是之于行业和社会发展的重要意义。
姚科：中西方对数字化的应用有很大差异，我们的数字化更多地运用到民生发展上，而美国为首的国家主要用到军事上。我们把5G、AI+物联网打通之后，很多行业产生了两种截然不同的发展路径，第一种是工具化，互联网不论怎样都是以人为主导的工具；第二个路线是革命性的，完全跳出工具，旨在打通产业之间壁垒的更深化的逻辑联系。
这两种逻辑联系导致了行业在四个维度进行数字化。智慧地产应当包括智慧社区、智慧绿道、智慧建筑、智慧工地、智慧销售，以及末端的智慧租赁，覆盖产业全链条。
说到智慧化社区的建造，第一是智慧化的门禁系统，第二是物业的末端的服务APP，应用场景非常丰富的，这是所有的智慧化比重比较大的。领地的智慧社区打造是以物业服务为基础，以智慧科技为手段，构建数字化社区服务平台，推出了“悦汇家”小程序、“时相悦”业主服务APP，从业务管理、组织管理到用户终端的每一个环节，实现了大数据对企业管理和用户服务的真正赋能。
还有一个是智慧化营销，要实现人-货-场的打通，需要从更大的广域流量平台建立私域流量，把公域流量变成私域流量，目前房地产领域已经在逐步深入了。这个领域还结合了新媒体运用，比如现在看到的抖音导流，每个房地产公司有一个APP，就是智慧化的一部分，它链接了客户到经纪人、大V，整个场域点线面串起了数字化的场景。
戴哲：我补充个人在微观层面的理解，我认为数字化目前是一个趋势，但是还没有到真正的革新革命的时代。当下城市更新对我们来讲仍只是一个工具，一个手段
今年公布的国土规划规划一张图，是用数字化做一个从中央到地方的一张图，对我们做城市更新是极大的利好，无论是做规划、权属调查、测量等。为什么城市更新需要非常长的周期，很多是在前端的更新意愿，包括做权属调查、测量丈绘要花很多的时间，如果借助工具手段，则可以推进行业的发展。我们只是以城市更新这个行业为例，所有的行业都会受惠于数字化的技术手段，来推动行业往前发展的速度和频率，当然也可以是广度或深度上的升级。
产品力
主持人：这些年，很多房企抛出产品力的概念，搭建了各自的产品力体系。对于产品力是什么，可能不同的人有不同的诠释。
孔鹏：我原来也是做房地产开发的，今天换一个视角来看房地产，看产品。
房地产行业到底是干什么的，提供了什么给消费者，给老百姓？这么多年做的最核心的产品是把空间提供给人。空间，对应马斯洛的金字塔，大概有四件维度，首先这个空间得安全，健康，舒适，最后是幸福。光安全还不行，健康是客观的，人住进去总得病，不仅是室内环境不好，主观上空空荡荡的、住得不舒服也不行；舒服了还得愉悦，精神上有追求，要在空间上强调价值体系。
开发商考虑空间的价值体系，核心是三个维度，一个维度是数量，容积率能不能再涨一点，简单说数量多增加点，多一万平米就是多一万平米的钱。
第二个维度是标准，这个产品和空间的标准，可能在城市更新和老旧社区改造很有用，原来的标准太陈旧，所以贬损了空间价值。现在二手房可能卖四五万，旁边的一手房卖十几万，中间的七八万去哪了，可能是贬损了。
第三个维度是交易体系。最近，我们在接触王府井商业振兴的事务，核心矛盾就是王府井多对多的交易体系。空间产权所有者与商户之间随意交易，无序竞争导致整体空间价值贬损。不如整体应用数字化方式找到抓手，在一个平台的统一管理下效益更好。
最后，数字化时代或者是智能化时代带来一个新的变化，要求开发商或者叫城市运营商不再是一个给人提供空间的角色，而是给社群网络提供空间网络及服务的角色。
姚科：在三道红线，土地集中供应下，房地产企业回到产品主义。干哪行要钻哪行，怎么钻，是拍脑袋吗？肯定是不行的。
回归到产品就是回归到客户，我们的客户里面60后到70后，到80后，00后的演进速度非常快，他们对产品认知的速度是超乎想象的。我们做过调研，作定性定量的分析。针对不同年龄层客户对于产品的认知作大致的归类，比如对智慧化产品的需求，功能性的价值，对绿色和健康住宅的认知，特别是疫情之后公众对健康住宅的要求等等。
人的最高感觉是幸福，是精神层面的尊重。最近大家关注到所有产品，有几个方面的回归，一是回归中式，其中回归宋代建筑的特别多，就像人的记忆一样的，人回到初心，就会找到一些文化上的认同，领地是从苏东坡的故乡出来的，我们最近也找到了四位大咖专门研究苏东坡文化对于人居和建筑园林之间的关系，做了一些统筹，深度溯源东坡文化和宋式美学，从对宋代古建和东坡文化的研究分析中，如《墨兰图》，《赤壁图》，《枯木怪石》图，提取万壑松风等文化元素，将雅致诗意的宋风意境与现代化的功能体验相结合，升级观字系产品。
戴哲：客户变用户，产品就是从产品到作品。从时间方向上看，为什么很好的“产品”来自于制造业企业，因为制造业企业舍得花时间做产品的研究和打磨。房地产行业要想做产品，做好的作品，不能跟以前一样的高周转，只图快，而要用时间沉淀做事情。
空间方向看，产品要打造好的作品，在写作文的时候得思考主题是什么，产品或者是作品未来必然是IP化的。房地产领域，在产品力表现比较优秀的一些企业，比如说万科，有一个名字是非常美，叫天空之城，城市更新从天空之城演化而来，叫理想更新单元，这些IP都很美，打造产品，要赋予一定的内涵、思想内容。
越来越多的房企在做高端的综合体，因为综合体是大的产品、作品，比如高铁的综合体，有交通承接轨道、住宅、商业、餐饮，这种产品是复杂的。
做产品最先考虑的因素是人文。回归到佳兆业最近在做的城市更新，有两个比较有意思的项目，一是贵阳的文昌阁，是类似于黄鹤楼的国家重点文物保护单位。基于此，我们要打造成什么样的更新作品，首先思考的是文物人文怎么打造，这是我们做产品的最主要的核心；另一个项目是深圳南澳半岛，它有一个很有意思的名字叫半天云，我们做南澳半岛的更新，是围绕南澳和半天云旧村的人文进行勾勒。
未来的城市更新方式是真正的从时间和空间上，把一个项目当成一个作品来打造，这个作品被赋予IP形象，是可以被迅速传播、令人记住的。我们要打造比较复杂的空间架构，包括商业产业、交通、住宅，最后是要注重产品和人文，这是城市更新的灵魂，也是内涵。
