日前，顺丰控股（002352.SZ）披露公告，拟通过子公司间接持有的三项物业作为底层资产，在香港设立房地产投资信托基金（REITs）并在港交所进行上市。通过这一将资产证券化的方式，开拓融资渠道，盘活物流资产。
在业内看来，通过设立REITs，顺丰控股可以将不动产投资证券化，从而在不影响对物业实际使用的情况下，利用杠杆撬动资本。而通过这一模式的打通，即通过融资，进一步加大战略投入，提升经营能力，可以形成良性循环与长足发展。
只是，也潜在一定风险，公告提及，疫情以及其他自然或人为灾害的发生为顺丰房托基金带来了挑战，或影响未来运营。但业内指出，提醒风险具有必要性，但实际发生的概率较低，且从物流业的发展前景来看，具备强劲成长性。
顺丰控股在港设立REITs并上市，底层物业资产评估价值约61亿港元
具体来看顺丰控股此次房地产投资信托基金的筹划计划。根据公告内容，首先，作为筹备房托上市的第一步，顺丰控股的控股子公司顺丰控股有限公司通过其香港全资子公司顺丰房托资产管理有限公司（以下简称“房托管理人”），在2021年2月10日就拟于香港设立的顺丰房地产投资信托基金（以下简称“SF REIT”）向香港证监会递交了认可申请。在香港证监会确认对于认可申请再无进一步意见后，房托管理人将向香港联交所提交SF REIT的正式上市申请表格。
下一步，进入房托上市阶段，公告介绍，拟注入SF REIT的底层资产是位于广东省的佛山桂城丰泰产业园、位于安徽省的芜湖丰泰产业园、中国香港的亚洲物流中心-顺丰大厦（以下合称为“三项物业资产“）。所有该等物业均为现代物流地产，且战略性的位于中国内地及中国香港主要物流枢纽内，毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽。截至2020年末，物业的可出租总面积为30.8万平方米，评估价值为60.94亿港元，以最后实际可行日期看，物业的平均出租率为94.9%。
“目前，顺丰控股正筹划重组，重组完成后将通过境外全资子公司金紫荆物流控股有限公司间接持有三项物业资产”，顺丰控股介绍指出，其正筹划将金紫荆物流的100%股权转让给SF REIT，SF REIT再向公众发行SF REIT基金单位，最终由SFREIT的受托人以信托形式代表SF REIT基金单位持有人的利益而持有金紫荆物流的股权。
如筹备顺利，顺丰房托基金为首个将于香港上市并以物流为主的房地产投资信托基金，投资重点为全球范围内可产生收入的房地产，初步重点是物流地产。对于顺丰房托基金的目标及投资策略，从顺丰房托在港交所披露的《SF REIT 发售通函》第一版申请文件来看，核心目标是向基金单位持有人提供稳定分派、长期可持续的分派增长以及提升顺丰房托基金物业的价值。
“REITs是符合历史潮流的新型的投融资工具，顺丰控股的物业资产是与其生产经营相关的物业，这部分物业资产如果单纯凸显使用价值作用，无法实现较大程度地实现价值展现”，上海律师协会信托专业委员会副主任冯加庆向蓝鲸保险分析指出。
而发行REITs，信托业内人士提出，REITs定期的稳定分红对于股东有资本增值的价值；同时，将REITs进行上市，可以进一步提升资金的使用效率，使上市后的募资资金继续流转，加大投资开发力度。
REITs以资产证券化撬动资本，顺丰：开拓创新性融资渠道
其实，在国际资本市场，REITs是较为常见的房地产金融投资工具，主要分为公司制和契约制，公司制REITs资产为公司股东所有，由股东选择董事会，由董事会选聘REITs管理公司来负责管理REITs业务；契约制REITs属于信托资产，由REITs管理人发起设立，并作为受托人根据信托契约对REITs进行投资管理。
顺丰控股选择在中国香港设立REITs，基于香港地区REITs起步较早，且存在一定的政策利好。香港REITs采取契约型，并强制要求REITs在港交所上市。2005年，香港证监会修订《房地产信托基金守则》允许内地商业地产项目以REITs形式到香港上市融资，并对香港REITs的最高负债比例由总资产的35%提升至45%。而在2020年末，香港《守则》再度修订，放宽REITs的投资限制，包括允许房托投资少数权益物业；允许房托物业发展项目是突破现有资产总值10%这一上限等。
从中国内地要求来看，2020年4月30日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，推进基础设施领域的公募REITs试点，大类商业不动产暂未囊括其中。
“国内目前REITs市场还不够成熟，而香港市场无论是机制还是流动性都更好”，香颂资本执行董事沈萌向蓝鲸保险介绍指出，“REITs可以将不动产投资证券化，增强企业的资本流动性，在不影响对物业的实际使用下，利用杠杆撬动社会资本，将长期资本支出转化为短期租金支出”。
对于顺丰控股来说，冯加庆认为，未来主业的长期发展，如果自掏资金，会有较大的压力，而以产业发展为基础，通过设立REITs实现融资，优化和调配资产结构，资产也能形成良好的区隔，在此基础上进行长效协同驱动和良性循环，以少量的资金撬动规模。
顺丰控股也强调指出，“SF REIT的设立，将开拓公司的创新性融资渠道，SF REIT上市将有助于盘活公司的物流资产，增强公司的现金流，进一步支持公司战略资产投入，持续扩大规模，提升经营能力”。
“如果能够实现这种模式打通，对以后的资产结构、财务结构、业务推广等方面均将形成较大的提升，这其间，顺丰控股需要完成的主要在于业绩上的保障和结构性的安排”，冯加庆进一步强调，“需要注意的是，顺丰设立的REITs需要得到市场的认可，才能够以合适的价格融到资金，形成普通资产和证券之间的剪刀差”。
那么SF REIT在进一步上市及未来运营过程中，是否潜在风险呢？在《SF REIT 发售通函》中，顺丰房托即提醒指出，疫情以及其他自然或认为灾害的发生为顺丰房托基金带来了挑战，尽管市场顾问预计疫情影响是暂时的，且香港现代物业地产的租金水平将在2021年下半年恢复增长，但其他因素导致的市场波动所产生的投资物业的公允价值变动预期影响顺丰房托基金未来运营业绩。
“物流不动产的收益性更稳定，也是境外REITs的主要品种之一”，在沈萌看来，“中国物流产业具有很强劲的成长性和很大的潜力空间，虽然提示风险具有必要性，但实际发生的概率较低，疫情对物流业及物流不动产是利好因素，而香港物业价格偏低不影响以内地不动产为基础的价格估值。”
