2月2日，北京市住建委、市场监管局、金融局、网信办、北京银保监局五部门联合印发了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（以下简称“新规”），新规自2021年3月1日起施行。限制企业“资金池”是此次新规的核心内容，因长租公寓暴雷纠纷而陷入争议的“租金贷”也被进一步规范。业内人士指出，此次新规改变了此前“租金贷”的模式，明确禁止“长收短付”经营模式后，“租金贷”借款金额会大幅下降，禁止“租金贷”拨付长租公寓，金融机构将从针对房客和租赁企业的双重风控，变为以房客为主。
“租金贷”模式大变
新规中明确规定，住房租赁企业向租客预收的租金数额不能超过3个月租金，收租客租金和支付给房主租金的周期必须匹配，长租公寓向租客收取的押金数额不得超过1个月租金，明确禁止了“长收短付”经营模式。另外，严格控制“租金贷”拨付对象，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
“租金贷”指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，“租金贷”一般的模式是，长租公寓把房子租给租客，租客向金融公司申请租赁贷款，金融公司一次性把全年租金支付给公寓，租客再按月偿还金融公司贷款。
零壹研究院院长于百程指出，在长租公寓暴雷事件中，由于住房租赁企业出现困难，导致大量租客和贷款金融机构利益受损，引发了比较广泛的不良影响。上述条款等于禁止了原有“租金贷”的模式：一是由于预收租金和押金最多4个月，因此“租金贷”借款金额会大幅下降；二是“租金贷”资金禁止拨付给住房租赁企业，禁止“长收短付”，将会杜绝租赁企业形成“租金贷”资金池的风险；三是在金融机构风控逻辑上，将从针对房客和租赁企业的双重风控，变为以房客为主。
于百程进一步表示，此次针对北京的新规，市场可能会将原有的“租金贷”模式拆分成住房租赁企业经营贷款和个人租房消费贷款。两类贷款的风险各不相同，不像之前风险混在一个“租金贷”产品里。住房租赁企业经营用于企业经营，借款金额比较大；个人租房贷款如果资金总额不高，“租金贷”可能成为普通的消费贷款。监测借款资金流向也是常规风控方式，比如可以对资金转出到特定类商户（比如房产类）进行限定等。
“‘租金贷资金性质本身很清晰，在期限、用途进行明确规范，专款专用，避免违规乱象，有助于防范风险，保护租户合法权益，促进住房租赁市场健康发展。”谈及此次新规下发的意义，光大银行(601818,股吧)金融市场部分析师周茂华如是说。
风控转向以房客为主
近年来，在长租公寓风险事件发生之后，与其“捆绑”的银行“租金贷”业务被推上舆论的风口浪尖。
对银行而言，瞄准长租公寓场景，通过第三方平台切入，能够快速获取客源。但在银行一次性受托支付给长租公寓后，就已埋下资金池风险隐患，长租公寓一次性就能拿到原本属于租客一年的钱，一旦长租公寓资金链受影响，卷款跑路，租客即便有偿还能力也可能会因为权益受损拒绝支付剩余“租金贷”，在各方压力下，银行收回贷款难度陡升。
值得一提的是，根据新规，“租金贷”只能拨付给个人，长租公寓“挪用”租客“租金贷”资金路径被“堵死”，但银行如何确保租客的资金用途也将面临考验。
“在金融机构风控逻辑上，将从针对房客和租赁企业的双重风控，变为以房客为主。”于百程如是说。
就“租金贷”这一场景来看，租期长且规律，是否有哪些方式能规避租客资金“挪用”的风险？
周茂华指出，“租金贷”初衷就是平滑租客收支和期限，但如果客户一次性将“租金贷”套现，不排除容易出现资金被违规挪用风险，除了银行完善内部审批放贷流程，压实责任外，理想状况就是专款专用，专用账户银行代为缴扣，监管定期检查等，同时保持银行、客户和租赁企业信息透明畅通。
银行场景金融敲警钟
不仅是租房场景，此前在医美、教育、加油等场景方都出现过骗贷、过分营销、倒闭和卷款跑路事件，因为场景方往往规模比较大，出现风险后对于金融机构的影响比较集中。群体性事件爆发后，银行也成为受损方，不乏有银行主动“兜底”的案例，但这样一来，银行难免承担坏账压力，这也为后续场景金融的合作模式和风控敲响了警钟。
于百程表示，实际上，在”租金贷”、培训贷等暴雷事件出现以后，金融机构出于风险考虑，已经在调整此类产品的风控逻辑。在周茂华看来，北京此次出台“租金贷”新规反映行业发展中一些共性问题，该新规有望成为全国的“样板”。接下来，银行探路场景金融过程中，还需完善内部业务制度流程，制定合理考核制度，压实责任，提升业务员合规意识；贷前把好客户准入，贷后加强资金用途管理。
北京商报记者 孟凡霞 马嫡
