政策暖风持续吹向房地产。
11月19日，中国银保监会新闻发言人表示，房地产合理贷款需求得到满足。同一天，未证实消息显示，人民银行今天召开会议，通知所有商业银行开会，进一步加大信贷投放。
为了核实政策情况，90度展开一系列电话调查，结果显示，大部分银行均没有收到明确的口头通知，但部分银行表示，近日贷款额度有所增加，放款提速，尤其是中信银行(601998,股吧)，过户后17天可以放款，而此前需要排队2个月。
值得注意的是，从调查结果来看，信贷宽松力度十分有限，业内的共识是未来行业对融资的依赖度会逐步降低。不过，政策宽松带来了一定的流动性，楼市活跃度有所提高，购房者也开始蠢蠢欲动。
但，当前真的是合适的购房时机吗？
部分银行最快17天可放款
局部微调是当前信贷政策宽松的最主要特点。
11月22日，90度电话调查了招商银行(600036,股吧)、浙商银行、广大银行、中信银行、工商银行(601398,股吧)等主流银行，大部分银行均确认，没有收到信贷宽松的相关政策或窗口指导，不过，个别银行的信贷额度有所提升，放款速度也显著加快。
“前段时间，个人按揭停止放款，昨天又说可以放款了。”中信银行一位个人按揭贷款客户经理表示，现在购买二手房，抵押完成后，差不多半个月左右可以放款。
据他介绍，上半年额度比较宽松，但后来有一段时间比较紧张，他直言，现在政策传言特别多，变化也很快，有时候能否放款完全看运气，每个银行都有自己的额度，情况各不相同。
这周末，北京很多中介感觉到了政策的细微变化，最明显的就是放款速度加快。
“个别银行过完户一个月左右就放款了，之前都得两三个月。”不过，朝阳区某中介表示，每家银行情况各异，比如，邮储一个月就放款了，而上海银行一个半月了还没放款。
“比前两个月快多了。”海淀某品牌中介的资深顾问小李跟多家银行都有合作，他表示，商贷批贷一周以内，放款有快有慢，他刚刚完成一个中信银行的贷款，过户后17天就放款了。
据小李观察，像工行这样的国有银行管受国家管控，很严格，现在主流银行放款都还挺快的，尤其是股份制银行放款速度最快。
贝壳研究院最近数据显示，11月监测的100+个城市主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点，二套利率为5.96%，较上月回落3个基点。本月平均放款周期为68天，较上月缩短5天。
贝壳分析师许小乐认为，放款周期自4月以来首次缩短，银行放款力度加强，房地产市场的合理资金需求正得到满足，这有利干改善市场预期，促进市场成交筑底回升。
此外，银保监会披露的数据显示，10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。根据央行数据，10月个人住房贷款统计数据增加3481亿元，较9月多增1013亿元。
信达证券认为，从政策面来看，当前，首先确保“维护住房消费者合法权益”，此前积压的个人按揭贷款得到了明显释放。相比之下，企业涉房贷款仍然堪忧。
信贷调整力度有限
当前，信贷政策还处于修正和纠偏的范围。
中证鹏元房地产评级部高级分析师陈刚认为，地产行业资金链高度紧绷的局面得到缓解，短期内政府出于维护市场稳定及防范系统风险，监管政策出现适度调整，但在房住不炒的总基调下，未来“大水漫灌”式的放松难以再现。
中金认为，政策基调可能并未转向，10月以来住房按揭贷款投放环比提速、开发贷“抽贷”情况有所缓解，但集中度和“三条红线”对涉房贷款投放仍将形成刚性约束，开发贷资产质量承压也会影响银行风险偏好。
“针对房企融资严监管的大方向并未发生变化。”一位城商行分行高管对媒体表示，近期监管层面关于房企融资的相关表态，并不代表政策的转向，对于银行来说，可能在执行层面有小幅调整，但具体策略仍是根据市场化原则进行。
房地产不能发生风险，这是一种底线思维，央行行长易纲10月下旬最近一次表态是说，避免恒大的风险传染至其他房地产企业，避免风险传导至金融部门。
与此前的“经济支柱”地位相比，如今的房地产已经成为拖累经济高质量发展的阻碍，外界认为，房地产行业持续膨胀不利于中国经济的健康发展。
中信证券(600030,股吧)首席经济学家褚建芳日前表示，2020年，房地产开发投资额141万亿元，约占当年GDP的13.9%。但作为最为重要居民消费支出，房地产造成了城乡之间、城镇居民内部的贫富差距深化。
他表示：“从住房商品化改革以来，房地产消费对基尼系数的贡献程度持续上升，目前贫富差距扩大，估计约有四成由房地产消费导致。”
更重要的是，房地产行业对经济增长的边际拉动作用已经趋缓，甚至在部分环节呈现出拖累乃至风险的迹象。褚建芳认为，部分房企已经出现了脱实向虚、盲目扩张的迹象，从总量口径上看，2012年以来，涉房贷款比例增幅明显快于房地产开发投资占GDP的比重。
从六中全会也可以看出国家对房地产的调控决心。国海证券(000750,股吧)联席所长,首席政策分析师夏磊认为，短期经济放缓并不会影响长期结构性改革政策的出台，如房地产税试点，对房地产、互联网、教育等行业的严监管，推进“共同富裕”。
现在是买房好时机吗？
当前，楼市仍然处于年度低点，在有些人眼里，这可能是一个不错的购房时机。
多个中介均对90度表示，11月以来，北京楼市成交活跃度有所提升，以海淀热门的翠微片区为例，11月前三周，该片区成交量分别为5、8、9，逐渐增多。用中介的话来说，现在楼市比好时候差点，但比不好的时候强点。
“最近降的差不多了，价格合适就买了。”这是现在大部分购房者的心态，用过去的经验来看，买房是过去二十多年里最正确的决策，但这种逻辑现在显然已经不成立了。
现在是否买房，很大程度上取决于未来房价是否上涨，从政策基调来讲，稳房价是当前的调控核心，但稳房价是一种动态平衡，或者说，是一种局部有涨有跌的状态。
重庆市原市长黄奇帆认为，未来10年，中国房价显著上涨缺乏关键动力，因为过去推动房价上涨的供需、货币、外汇三个因素，在未来将会不复存在，未来不会有过多货币进入地产拉高房价。
结构性机会仍然存在，知名金融学者唐涯认为，2021年仍然是买房强逻辑，但只限于核心一二线城市，考虑到房地产税会释放更多的二手房入市，她认为，也许2022年会是不错的购房时机。
“买房是很难择时的。”夏磊认为，如果买二手房，自己比较喜欢的楼盘有合适的户型出来，如果买新房，开发商有大批的供应，这个是最好的购房的时机。
但她进一步强调，还有一个考虑因素，就是当时的信贷条件是不是友好，如果按照这个纬度来考虑，现在肯定不是最好的购房时机，因为现在的利率还处于一个高位，首付比例也太高。
IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，现在对刚需是比较好的入市机会，对于投资性购房者而言则要以流动性为前提，楼市回暖乏力，还面临房地产税出台的不确定性，持币观望为宜。
互动时刻：你觉得现在是买房的好时机吗？
（责任编辑：刘宝丹 HO023）
