本文来源：时代财经 作者：刘新歌
图片来源：美的置业
或许因为脱胎于制造企业美的控股，自2018年上市后，美的置业开始格外重视财务健康，多次业绩发布会以“稳健”“有质量的增长”等为关键词句，净负债率也实现五连降，从2017年的118.9%下降至2021年6月末的58.2%。
不过，在“三条红线”融资新规的行业标尺下，美的置业还有一段路要走。2020年末，其扣除应收帐款后的资产负债率为76.4%，高于70%的监管指标。在今年3月举行的2020年业绩会上，美的置业首席财务官林戈表示“计划在2023年全部达标，实现绿档”。半年过去，扣预资产负债率下降至74.7%，美的置业也将此项指标的变绿期限提前至2022年。
升级城市能级，土储换仓
在城市拓展上，美的置业是克制的。2019年6月30日，美的置业共有210个物业开发项目，覆盖全国54个城市，土地储备约为5251万平方米。两年后，其旗下物业开发项目增加至339个，但覆盖城市仅为62个，土地储备为5277万平方米，较两年前增长不多。
这与2019年开始实行的城市升级和区域深耕策略有关。此前，美的置业主要进驻二、三线城市及四线城市的核心区域，但从2019年开始，它掉头转向一二线城市，美的置业总裁郝恒乐更是多次强调“做好城市深耕+升级”。
“2019年以来，我们主动地控制了低量级城市的投入，甚至逐步退出个别城市，坚定地回归高量级城市，持续不断地投资在二线以上的城市，聚焦长三角、大湾区，城市布局升级为一、二线和强三线为主。现在是战略爬升期，实现了增速换挡。” 郝恒乐在业绩会现场称。
今年上半年，美的置业在19个城市新增土储 440万平方米，其中强三线及以上城市拿地占比87%，重点区域沪苏、浙闽、珠三角区域新增土储占比达65%，较2020年上半年提升10%。
这些区域为美的置业的业绩带来支撑。上半年，一、二线及强三线城市的销售占比提高到78%，沪苏、浙闽以及珠三角的销售占比提高到69%。其中，浙闽区域合约销售增速高达174%，珠三角区域销售增速为96%，沪苏区域销售增速为59%。受此带动，美的置业上半年合约销售额约826亿元，同比增长71%。纵观业内，这不啻是一个可观的增幅。
郝恒乐称，未来将继续坚持利润导向，进一步聚焦重点区域，持续增加在高量级城市的布局，实现一、二线和强三线市场布局占比达到85%以上的目标。“坚持实施根据地战略，即已经布局的10个区域公司都要打造或巩固自己的根据地城市，把根据地城市的规模做深、做大、做透。未来2—3年，我们计划培育及巩固5个超过百亿元的根据地城市，再强化培育15—20个50亿元销售规模的高能级城市，以及15—20个30亿元的高潜力城市。”
房地产行业进入制造业逻辑
从核心业务数据看，美的置业上半年取得不错的成绩：收入330亿元，同比增长57.8%；核心净利润31亿元，同比增长31.6%；现金短债比提升至2.21。
但它也难逃调控的压力。随着信贷的收紧，美的置业回款率从去年全年的92%降至87.5%。对此，美的置业高级副总裁王全辉称，政策的调控及监管，体现了政府防止地产泡沫化、建立长效机制、促进房地产行业长期健康发展的诉求。
他认为，中国房地产的底层发展逻辑从2020年已经发生了变化，土地红利转向管理红利，高负债、高杠杆的高增长模式开始转向以经营杠杆为主的中速增长模式，高周转、快复制的产品发展模式也转变为精准定位、产品致胜。
郝恒乐直言，房地产行业已经进入制造业逻辑。“所谓‘制造业逻辑’，即高度重视客户研究，深度挖掘客户需求，高度重视产品的功能、体验及后端的服务，而且整个开发建造的过程都要不断地去提升和改善；用科技赋能、数字化手段提升公司的运营效率，达到精细化管理。原来粗放式的经营、野蛮式的增长、不断加大外部杠杆的经营逻辑彻底被颠覆了。”
制造业逻辑下，国家对房地产行业实行地价、房价的双限，房企的毛利空间相对固定，能否实现合理的毛利，将考验企业的经营尤其是精细化运营能力，需要按制造业的逻辑去做房地产经营。郝恒乐认为，这是美的置业的基因及优势。
郝恒乐还称，目前的房地产行业处于一个大变局的时代，美的置业将重点从三个方面进一步战略升维。首先是房地产开发业务进一步巩固升级聚焦的成果，打造区域根据地，保持稳定健康的增长。其次，进一步夯实多元化业务的基础，强化与地产开发业务的相互赋能，为未来经营业务收入开辟第二增长曲线。第三则是通过长期激励架构，打造长期主义的人才体系，为美的置业的二次发展奠定人才基础。
据其介绍，今年上半年，美的置业推出顶层的股权激励，构建了由购股权计划、股份奖励计划及专项持股计划构成的长期激励体系。此外，美的置业还将梳理和完善地产开发项目的跟投机制，完善多元化业务经营单位的股权跟投和合伙机制。
