本文来源：时代财经 作者：刘新歌
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继2016年1月1日在全国实施“全面两孩”之后，业内多有讨论的“全面开放三胎”也释放越来越明确的信号。5月31日召开的中共中央政治局指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。
不过，鼓励生育是个“系统工程”。从“全面两孩”的实施效果看，政策已不再是生育的主要阻力，房价、教育成本等一系列问题才是“不想生”“不敢生”的社会情绪的根源。
事关民生福祉的住房对生育意愿无疑有着重大影响，在“优化生育政策、促进人口长期均衡发展”的过程中，房地产行业将起到什么作用？发生什么变化？三孩政策又将对房地产行业产生怎样的影响？
“70/90”拍地政策或将终结
5月31日晚播发的《央视快评丨加强统筹规划、政策协调和工作落实，依法组织实施三孩生育政策》指出，生育政策不是“单兵突进”，而是将婚嫁、生育、养育、教育一体考虑，相关部门要注重政策的配套衔接，推动完善生育休假、保险、税收、住房、就业、养老等全方位问题。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，从政治局会议内容看，“三孩政策”不仅是放开、更是扶持，后续或将有实质性的配套政策支持。人口政策必然会影响到房地产市场，住房结构或将结构性上移。
贝壳研究院去年11月发布的《2020二胎家庭居住需求调查报告》显示，放开二胎后，三居及以上的大户型房源成为“二胎房”的主流。三房为二胎家庭的基本配置，四居及以上房源成为改善户型。从面积看，90-150平方米的房子为二胎家庭所青睐。
可以预见的是，更大的居住空间也将是新生代父母在生三胎后的主要需求。王小嫱称，三孩政策有利于大户型产品的释放，预计后期土地拍卖政策将逐渐向大产品靠近，“70/90”拍地政策或将成为过去式。
“70/90”政策源自建设部等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。该政策自2006年6月1日开始实施，背景是中小户型供不应求，难以满足基本型的刚性需求。
政策实施两年后，呼吁修正的声音就不断出现，称从2008年开始，中小户型供不应求的矛盾已得到缓解，但改善性需求却得不到满足。有的购房者为了求得大户型，甚至不得不买两套中小户型然后打通。而在一些房价本就不高的三四线城市，大量的中小户型也成了鸡肋。
到了2014年，天津市国土房管局、市建委、市规划局等六部门联合发布最新救市政策，在确认全面取消限购、限外政策的同时，也在全国第一个明确表示取消“70/90”政策。2015年，国土部和住建部联合签发楼市新政，表态“优化住房供应套型，促进用地结构调整，在不改变用地性质和容积率等前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求”。
虽然这项颇具调控色彩的政策并未就此“寿终正寝”，在2016年初北京昌平南邵出让的两宗土地的挂牌文件中还出现过，但随着限价、限购等综合性调控手段不断出现，这项政策也逐渐淡出市场。二胎、三胎放开后日益增长的大户型改善型需求，或将正式将其终结。
学区房被倒逼改革
生育面前，衣食住行之外，教育的压力更甚。“不让孩子输在起跑线上”的观念让生儿育女成了一场全程都要追赶的马拉松赛跑。遍地“鸡娃”的焦虑下，学区房成为为人父母的置业重压，也成为资本追逐的目标。
自去年疫情防控常态化以来，核心城市楼市率先复苏，学区房成为其中的“坚挺”力量，“学区房一夜之间涨40万”等声音不断，不断撩拨着家长们的焦虑情绪。三胎政策一旦落地，是否会引发新一轮学区房暴涨？
王小嫱认为，三孩政策或得不到全面响应，但三孩政策中关于子女配套扶持有利于提高国民的生育意愿，或能刺激一孩、二孩生育意愿的释放，进而激活改善性需求，因此也有利于加大某些城市具备优质学区的房屋价值。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，扶持生育和养育的政策发布后，生育意愿有望提高，一二胎也有望增加，学区房的需求即会增加。一般能多生的家庭，经济条件相对也比较富裕，这部分人群是高档学区房的消费者，也是抬升学位房价格的主力人群。
“关键看改革力度和政策执行力度，如果教育投入和均等化策略能严格执行、持续执行，就有望让学位房降温。否则，随着生育扶持政策力度加大，一孩、二孩增加，必将带动公办学位的需求，如果公办学位供应不上来，公办学位的住房需求将增加、进而带动房价上涨。” 李宇嘉称。
但贝壳研究院广州分院院长李茂喆对时代财经称，三胎政策对学位房的刺激作用有限。一是大城市生育意愿并不高，二是中央经济工作会议明确“防止房地产开发商、房地产中介以及炒房者以‘学区房’的名义炒作房子的价格”，各城市在这方面的政策或针对性的降温措施应该会持续出，以让学位和住房脱钩。
去年以来，上海、深圳、北京、重庆、宁波等多地相继出手给学区房降温。宁波为热点学区的二手房设置了交易指导价，北京、上海则更有针对性地从教育资源入手，如北京城六区明确“六年一学位”、实施了“多校划片”等措施。上海不仅调整了高中招生录取制度，还要求确保全市每位中小学教师10年内有规定的流动记录，并设立了同学段学区、集团每年教师交流轮岗人数以及跨学段学区、集团每年教师交流轮岗人数比例指标。
百年大计，教育为本。李宇嘉称，“学位房已经到了不解决不行的时候，如果要提升生育意愿和生育率，就必须解决高房价，尤其是高价学位房的顽疾。”
