本文来源：时代财经 作者：谢斯临
烂尾的巨人大厦
“烂尾”24年的巨人大厦或将迎来重生。
珠海产权交易中心网近日发布的一则公告显示，“珠海巨人大厦”在建工程及土地使用权将进行资产转让，挂牌价格约为4.02亿元，挂牌截止时间为5月24日。
29年前，巨人集团在珠海获得一块土地用于集团总部建设。当时春风得意的史玉柱大手一挥，决意在珠海市中心盖一栋78层高的“中国第一高楼”。却不曾想开工仅3年后，多线扩张的巨人集团资金链断裂，而不断吞金的巨人大厦成为了压垮他的最后一根稻草。
至1997年2月正式停工时，巨人大厦仅完成桩基、承载平台、地下三层和地上二层的土建施工量，并在往后的岁月里一直停滞，不断衰败，成为珠海抹不去的城市伤疤。转眼24年时间飞逝，这个曾经想要争夺“全国第一高楼”盛名的建筑，逐渐变成废品垃圾的栖身之所。它就像一个破落的宫殿，记录着那些已经逝去的商业往事。
烂尾24年的往事
上世纪90年代，史玉柱曾一手缔造出“巨人”的神话。这个刚刚从深圳大学研究生院毕业的年轻人，靠着自己开发的电脑中文文字处理系统，在短短5年时间内跻身《福布斯》中国大陆财富榜第8位，迅速成为无数人眼中的创业天才。
在他最为春风得意的时候，史玉柱决定要在总部珠海盖一座属于自己的大厦--巨人大厦。最初的计划是仅仅建造一个18层的集团总部，满足公司员工的办公需求。然而，楼层不断加码，从18层到34层，再到64层。1994年初，巨人大厦开工典礼时，史玉柱正式宣布，巨人大厦将建成78层高的“中国第一高楼”。
为了建设这个中国第一高楼，初步测算，巨人集团需要投入12亿元才能完成。相比于最初计划的2亿元，整整翻了6倍。对于巨人集团而言，要拿出这样一笔钱不容易，激进的举动埋下了日后危机的种子。
在巨人大厦动工的前一年，欧美国家向中国出口计算机的禁令正式失效，惠普、IBM等海外企业抓准机会大举入境。相比于这些国际巨头背后雄厚的资金实力、技术体系及管理水平，刚刚成长起来的本土电脑品牌根本不是对手，巨人集团同样也不例外。
为解决企业未来发展问题，史玉柱很快决定跳出电脑产业走产业多元化的扩张之路，并快速将目标确定在保健品和药品产业上。这是一个明显带有投机性质的决策，当时中国的保健品市场在太阳神、飞龙等企业的“广告催肥”下迅速发展，年产值从十几亿元的规模增长到超过300亿元，用了不到十年时间。
善于营销的史玉柱，很快在混乱无序的保健品市场里如鱼得水。依靠巨额广告预算跟强大的地推团队，巨人集团在保健品市场迅速打开局面。据媒体报道，其主力产品“脑黄金”仅用两年时间就为公司贡献了3亿元利润，成为巨人集团新的摇钱树。
但所有投机者的故事都有一个突发的转折点，史玉柱也不例外。就在巨人集团向市场推出新的一轮12款保健产品不久后，保健品市场格局出现大变。1995年下半年，国家卫生部对200多种口服液进行抽查，宣布不合格率为70%，在全国上下一片声讨中，保健品市场从顶峰跌落谷底。
一直依靠保健品的利润覆盖巨人大厦施工投入的史玉柱，不得不直面巨大的资金缺口。此时巨人大厦刚刚打完地基露出地表，完成地面3层的施工，但现金流断裂的史玉柱已经无力继续。
已购楼花者上门催要退款，危机全面爆发，需要持续资金投入的巨人大厦项目成为压垮巨人集团的最后一根稻草。1997年2月巨人大厦正式停工，一停就是24年时间。
这期间，史玉柱赴上海再度创业，由其一手创办的“新巨人”--巨人网络集团股份有限公司也成功上市。而珠海巨人大厦则成了他最不愿回望的地方。“我再也不想看到这个鬼地方了，这是我一生最大的决策失误，也是我的伤心地。”在接受媒体采访时，史玉柱曾反思说：“好大喜功，我真是昏了头。”
珠海国资房企接手可能性大
随着巨人大厦被整体挂牌转让，这个烂尾24年的项目终于有望迎来新生。
第一太平戴维斯珠海公司总经理刘晓南告诉时代财经，即便处在珠海市中心，但巨人大厦背后复杂的产权关系、无人牵头等问题在很长一段时间内成为阻挡这个项目复工的最主要原因。
2001年时，因无力偿还巨额债务，珠海市中级人民法院将“老巨人”珠海巨人高科技集团有限责任公司唯一值钱的财产--坐落于珠海市香洲区银桦路南侧的“巨人大厦”在建工程及相应土地使用权裁定给19个债权人，由19个债权人按份共有。
随着近年珠海政府对于烂尾楼治理的积极介入，这一问题得到一定改善。如今，分散权益人对项目复工已经有一定共识。挂牌公告显示，本次“巨人大厦”在建工程及相应土地使用权公开挂牌转让事项已经在2月5日召开的珠海巨人大厦权益人会议三分之二以上的权益份额持有人表决通过。
目前的问题是，谁来接盘？考虑到珠海较为冷清的商办市场，而巨人大厦又是一个纯商办项目，刘晓南直言，哪怕在不考虑项目仅剩22年的产权年限，巨人大厦都不能算是非常优质的资产。
他给时代财经简单算了一笔帐，巨人大厦占地面积2.9万平方米，容积率4.8，整个项目总建面约14万平方米。按5000元/平方米的建筑成本计算，也至少需要7亿元的建筑成本。加上资产转让的4.02亿元代价，项目总成本最少都在11亿元以上。
巨人大厦项目整体地块40%为有偿划拨性质，可对外出售；60%为无偿划拨性质，不可对外出售仅能用于自持。以此计算，项目仅有5.6万平方米的可出售面积，即便全部打造成最好销售的公寓产品，按珠海2万元/平方米的均价计算，也只是刚刚好平帐。如果再加上欠缴的土地出让金、税费、及资金成本，项目或难以覆盖成本。
挂牌公告显示，项目总地价款为1.08亿元，已缴纳1478.3万元，尚欠9347.28万元，该欠款每年利息及罚息需与相关部门确认。2001年时，珠海市中级人民法院曾裁定在保持“巨人大厦”在建工程原用地面积、规划功能、容积率、总建筑面积不变的情况下，免除巨人集团原所欠的土地出让金及利息、罚息。但如今多方对裁定结果仍有争议，未能确认是否免除巨人大厦所欠土地出让金及利息、罚息。
与此同时，珠海市中心写字楼租赁去化速度较慢，要如何运营好巨人大厦60%的自持部分，对于接盘方而言更是一个极大的挑战。因此，刘晓南指出，从开发、建设、运营多个层面来讲，要更有力的推动巨人大厦的再次建设开发，找珠海本地有实力的、国有背景的大型房地产开发公司接手将更为合适。
