深圳“打新”热背后：超7000万客流的商铺资产“神秘面纱”被揭开

《投资者网》郑颖

中国传统的理财观念中，一旦大环境不确定性上升，投资人往往更倾向于投资不动产，一方面可以避险保值，另一方面可以资产升值。从数十年来不动产市场的走势发展来看，这两点也的确是事实。

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于是，“万人抢房”“买到净赚”的住宅打新热潮又一次在深圳上演，在房住不炒的主基调下，炒房现象被官方直接点名批评，这进一步意味着住宅市场伴随限购加剧，将结束一路高歌的神话。

不过，住宅市场整体降温后，商业不动产的“黄金时代”却仍在持续。基于不限购、限贷等优势，商业不动产中商铺成了当下投资的“热选”，但商铺选择上，选对了是“香饽饽”，选错了就是“烫手山芋”，基于此，投资人该如何选铺？什么样的商铺最值得我们入手？

深圳“打新”热背后孕育新机

11月25日，万人抢房的深圳“网红盘”开卖，引发了市场的热烈关注；几天后，深圳上演土拍“压轴大戏”，8宗宅地入市，揽金340亿元。

即便受到限购、限价等政策打压，深圳不动产投资仍保持强劲势头，细究背后原因，与其人口流入有很大关系。近几年来，深圳人口净流入一直处于50万左右的稳定状态，整体地位领先全国多数城市。

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尤其是，今年深圳就业人口已经超越上海。人力资源和社会保障局数据显示，2020年5月上海的整体就业人数约1015万人左右，深圳就业人口约1170万人，深圳的就业人口首次超越上海，成为越来越多年轻人热衷选择的城市。

但这并不意味着住宅价格仍能继续高歌猛进，相反，现阶段中央的主基调是“房住不炒”，就连刚刚过去的“打新潮”事件，新华社直接点名批评。

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可见，限购政策依然是未来的主要手段，地方政府如果敢于放任房价上涨，显然与政策相悖。这就意味着，住宅市场的“火爆”，已经迎来了深度调整，靠传统“炒房”来发家致富的投资模式，不仅无法持续，甚至还面临回调压力。基于此，不动产投资上，投资人该如何选择？

美联物业全国研究中心数据显示，今年7月，深圳一手商铺共成交637套，相比6月份上涨了84.6%；成交面积合75717.64平米，环比大涨176.8%，住宅市场调控加剧，商铺资产成为了投资的“热品”。

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同时，作为商业地产中的典型投资品类，商铺近十年在深圳价格一路走高。据官方数据统计，商铺的投资回报率近年来不断刷下历史新高。与住宅用房相比，商铺尤其是地铁商铺，其单租金收益甚至能高达10%～15%以上。

未来，随着商圈的日益成熟，成熟商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%远远高于住宅的租金（1%—3%），核心商铺在5—10年的租金就可以收回投资成本。基于此。什么样的商铺最值得投资人入手？

什么样的商铺最值得入手？

透过“地段、临街、客流、周边购买力、开发商品牌实力”等多个角度，我们将为投资人层层揭开深圳“金铺”的神秘面纱。

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首先，地段方面，“流量”时代下，香港首富的李嘉诚曾表示，决定房产价值的三大因素是“地段、地段、地段”，对于商铺投资来说，选择好地段，投资就成功了一半。

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以深圳为例，2010年，深圳各区房价大多数为一字开头甚至不到1万/㎡，一晃十年过去，深圳各区房价翻了又翻，涨幅均价最高超5倍多。具体来看，据乐有家研究中心数据统计，2010年至今10年时间，罗湖区新房价格上涨158%；福田区新房价格上涨230%；南山区新房价格上涨224%。剩余片区呈稳定上涨。（龙华、光明和坪山等的新房成交并未单独披露统计数据，故价格无法计算。）

时间轴来看，南山、宝安、福田片区是近十年来涨幅较大的城区，但放眼未来，下一个十年，深圳的价值高地在哪？投资人如何选到好的地段？

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首先，高潜力地区一定紧随大势，纵观深圳十个片区，新形势下，龙华区走在了时代发展前列。2017年，经国务院批准，龙华区正式挂牌成立行政区，彼年，龙华区生产总值合计为2100亿元，2019年，龙华区生产总值超过2500亿元，跻身2019中国城区综合竞争力百强第十三位。

同时，享有深圳“城市中轴”美誉的龙华，随着轨道交通的完善和人口不断流入，已经形成两个最有价值的地段，分别是“黄金中轴”和“黄金三角”。黄金中轴，即地铁4号线上塘站——深圳北站与地铁6号线上芬站——深圳北站的重合段，两条地铁线重合段日客流量高达85.1万人/日；而黄金三角，则是以深圳北站商务中心区、龙华高端消费居住区、龙华现代商贸片区三点汇聚而成的黄金三角地段，两个“黄金地段”一年的总客流预计超7千多万。

正是看中龙华区未来发展，不少房企近两年开始争相涌入。链家网数据显示，截至今年12月2日，深圳新开盘的商铺项目共计43个（不包含售罄底商），价格在4000元/㎡至30万/㎡不等，其中，龙华区在售项目高达11个，领先繁华创新的南山区。

不过，选对了地段还不够，商铺是否有持续的收益能力，还取决于客流量的大小和周边购买力强弱。

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客流量上，以深圳福田区车公庙为例，车公庙站是1、7、9、11号线的换乘站，日均人流量能超过12万人次，是深圳地铁人流量最大的站点。据调查，该站点地下商业街丰盛町，因客流量大，价格从十年前的均价25万/㎡最高涨到了100万/㎡，目前丰盛町临近地铁的商铺价格在17万/㎡—100万/㎡；而深圳最成熟商圈南山海岸城的商铺，2006年至今铺价亦是整整翻了近十倍。

同时，一组专业研究数据显示，客流较大的双地跌口的商铺回报率及资金价格最高，以一线城市深圳为例，双地跌口商铺价格在1800/㎡—5000/㎡一月，而单地铁口商铺则是1200/平方—3000/平方，根据商铺与地铁间紧密度，商铺租金费用依次递减。

事实上，地铁对于项目的上涨的影响往往要大于一般因素，所谓人潮即为钱潮，地铁带来的不仅仅是便利，更是商机。多数统计数据显示，地铁带来项目的升值空间约在17-20%，而双地跌口的升值空间往往更大。

其次，购买力方面，商铺周边高端写字楼、住宅小区，就意味这其周边消费客群力强，为商铺资产升值奠定契机。对于经营小型商铺的创业者来说，客流是首要，但商铺周边的小区有高端消费客群，就意味着有更大的购买力，租户生意红火，铺面价值也相对较高。

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随后，商铺产品的筛选上，好的商铺产品一定处于临街位置，临街商铺具有外向的特点，容易进入人们视野，有着更高投资价值。正如，国际研究机构曾做过有关人们的购物行为的调查，结果显示，人们在决定购买一样东西时，通常并非是深思熟虑之后的选择，而是在闲逛的过程中，突然产生的冲动消费，这一点，在女性消费者身上，表现得尤其明显。

临街的商铺具有外向性，相较背街店铺而言，更容易吸引逛街的人们，相对来说，整体投资价值更高。并且，临街商铺还具有独立性、自主性、可塑性等诸多明显优势。

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选择商铺，开发商的实力也很重要。这一点业内人士曾作出强调，“商铺产品一定要选择知名开发商的商铺，最好是开发商自己运营管理，第三方运营商铺的风险概率大”。

开发商的雄厚实力，不仅可以保证商铺的工程质量和交工时间；同时，他们颇具洞察力的商业眼光和战略选择，往往更符合大势。因此，投资人选择商铺资产，要优先选知名央企、国企及行业排名领先的开发商，这些企业往往能够更好的保护投资者的合法权益。

从地段、客流、周边购买力、临街及开发商实力等多维度分析，我们最终发现，深圳众多林立的底商名盘中，著名央企旗下的商铺——中海汇德理?百悦汇，与上述“金铺”特征不谋而合，甚至表现超乎预期。

首先，地段上，百悦汇项目雄踞龙华区“黄金中轴”和“黄金三角”之间，坐享深圳每年总超7千多万总客流。

来源:深圳龙华融媒发布

不仅如此，11月6日，据龙华区政府正式印发《关于建设数字龙华打造“一圈一区三廊”区域发展格局的决定》显示，将在龙华南部区域，全域打造深圳中央活力区，其重点片区之一——龙华商业中心，将突出购物、文化、休闲、国际商务等功能，打造规模超200万平方米、产值超500亿元的市级核心商圈，助推周边商铺经济成长。

中海汇德理?百悦汇，亦恰好位于龙华商业中心与北站新城中轴位置，商业消费客流、商务办公客流叠加，带来源源不断的蓬勃商机。

来源：中海汇德理?百悦汇

其次，百悦汇项目是“双地铁口”商铺，处于龙华上塘地铁站，接驶B、C双出口，日均客流量巨大，不仅承接福田、深圳北双总部基地精英客群，随着规划中的33号线、深惠城际开通后，亦将连接宝安机场，贯穿龙华中心区、北站商务基地，串联深圳、惠州，四线汇聚带来湾区庞大客流。

来源：中海汇德理?百悦汇

同时，百悦汇附近有华润置地上塘项目、中洲龙华商业中心、德业基隆华中轴央城、龙华海岸城等近百个旧改项目，同时，项目周边亦汇聚了AT MALL、红山6979、星河ICO、天虹购物中心等成熟商圈及大型商务办公体，吸纳巨量客群，抢占消费商机。

来源：中海汇德理?百悦汇

购买力上，由于百悦汇客群中高端白领居多，整体客群购买力强。资料显示，百悦汇位于龙华中央居住区，有着20个高端社区超12万常住高端消费人群，汇聚了中海锦城、金茂府、恒裕上麟府等高端住宅区，客群消费升级，为商铺资产“钱景”奠定坚实保障。

来源：中海汇德理?百悦汇

除此之外，百悦汇项目360度临街，能吸引源源不断的人流、客流。百悦汇的商铺9面全临街，拥有9个转角绝佳铺位，北面与恒裕上麟府商业街形成对街，南面与莱蒙写字楼底商形成对街，且自身内部2条对街，4条对街锁定高阶业主的“日常一公里消费”。

来源：中海汇德理?百悦汇

超乎预期的是，百悦汇项目为“70年产权”，比一般40年产权足足多出30年，同时“不限购、不限贷”等优势，能让投资人坐享湾区70年的发展红利。资料显示，中海汇德理?百悦汇约30-70㎡黄金面积段，约5.4m高拓空间，富余立体格局；约1米高采光大窗，更大展示空间；项目商铺全餐饮预留烟道，享周边3公里外卖流量。

来源：中海汇德理?百悦汇

中海汇德理?百悦汇由著名央企中海地产倾力打造，中海地产发展至今，历经了41载春秋，是中国规模最大的几家头部房企之一，头部央企的优质资产，投资稳妥更放心。

“投资门槛低，未来回报高”，无论是自购门面做生意，亦或当湾区的“包租婆”，中海汇德理?百悦汇都是湾区资产中百年难遇的“金铺”，投资中海汇德理?百悦汇街铺，拥有湾区百年一遇的“摇钱树”。（思维财经出品）■

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