这些是动荡的时代。经济放缓正在给许多行业带来巨大损失。更糟糕的是，人们担心失业，而且普遍缺乏更好的应对机会。
在这方面，您的房屋贷款可能会像达摩克利斯的谚语般悬挂在您的头上，使您无法入睡。
银行也没有采取任何措施来减轻您的利息负担，即使印度储备银行（RBI）在2019年7月将政策利率异常削减了35个基点-在本日历年度总计降低了110个基点） 。
关但是，隧道尽头可能会有一些光线。在印度储备银行敦促银行确保将降息措施更好地传递给借款人之后，财政部长尼尔马拉·西塔拉曼（Nirmala Sitharaman）也介入其中，并同意借款人必须从较低的利率中受益。银行已经开始做出回应。在印度国家银行之后，印度联合银行也推出了回购利率挂钩的房屋贷款，预计其他许多人也会效仿。
相关新闻2020年预算：影响购房者和建筑商的所得税法外汇储备创下4621.6亿美元的历史新高，截至1月31日，有关人员的截止日期临近那么，您应该切换到新的回购利率挂钩房屋贷款吗？如果您的银行尚未向您提供这种贷款，您应该怎么办？
外部基准
银行当前提供的房屋贷款基于MCLR（基于贷款利率的资金边际成本）。FM已要求银行将房屋贷款与回购利率挂钩。
“由于外部基准挂钩房屋贷款要比基于MCLR的贷款更好，因此应将现有客户转移到前者。此外，应该停止银行同时提供MCLR链接的房屋贷款和外部基准链接的房屋贷款，这是印度国家银行等贷方的情况。RetailLending.com的创始人兼首席执行官Sukanya Kumar说，这会在消费者端引起混乱。
尽管外部基准测试意味着有效地传输利率，并被视为对房屋贷款客户有利，但如果印度储备银行提高回购利率，利率也可能会提高。印度国家银行，花旗银行，联邦银行和联合银行提供的住房贷款与外部基准挂钩。
那么，现在是时候切换到新的回购利率挂钩贷款了吗？还是现在应该继续使用现有贷款？很大程度上取决于利率轨迹。
预期会进一步降息？
专家似乎期望在可预见的未来会有良好的利率环境。美国银行美林公司最近的一份报告题为“减息？印度经济学家Indranil Sengupta指出，到三月的50个基点有以下观察结果：“在印度国家银行将MCLR降低15个基点（到目前为止，本财政年度为30个基点）之后，我们对3月之前将贷款利率降低50个基点的呼吁更加充满信心。”
美银美林的另一份报告指出，未来12个月内，美国有30％的可能性会出现衰退。Indranil说：“如果出现衰退，全球大宗商品价格将下跌，这将减少通货膨胀并将利率降低到4.5％。”
他预计未来几周将通过降低MCLR来提高银行的政策利率传导。
“印度储备银行过去曾降低回购利率，今年可能会再次降低。Axis Mutual Fund固定收益负责人R Sivakumar表示，除了降息，向系统注入流动性以及其他旨在增加利率传导的措施，都将在不久的将来降低利率。
许多银行在过去的一个月中降低了MCLR的利率，平均降息幅度为20个基点。当然，这并不意味着您的EMI数量将在下个月减少。下面是它的工作原理.
重新定价现有贷款
余额转移是一个繁琐的过程，时间，精力和成本有时会侵蚀您的收益。但是，您仍然可以通过与现有贷方重新协商来减轻EMI负担。孟买的独立投资顾问Vinayak Kulkarni表示：“现有的贷方通常愿意减少住房贷款市场中现有利率与现行利率之间的差异，”这样提供的价格可能与市场上的最佳价格不符，但可能接近。它可能足以吸引您继续使用现有的贷方，而且更重要的是，它节省了进行余额转移所需的所有精力。
有效的余额转移
如果您现有的贷方仍然不愿意让步，或者您面临服务质量问题，建议将其转移到提供有吸引力的利率的更好的金融机构。最近，监管机构禁止住房金融公司对浮息房屋贷款征收任何止赎费用。当然，许多大型住房金融公司自2014年5月起就不再征收止赎权。
但是，许多较小的住房金融公司和非银行金融公司（NBFC）都有取消抵押品赎回权的费用。如果您是这样一个贷方的客户，您可能会想到跳出第一个要约。但是不要忽略成本。“您现有的贷方在再融资时可能不会向您收取任何止赎费用。您的新贷方可能会向您收取手续费，管理费，律师费，估价费，以及新保险单的保费和法定费用，”库马尔说。请考虑这些帐户的支出；与贷方就所有费用进行谈判。如果您在信用评分高的方面一直是好的客户，那么房地产市场的看跌情绪可能会迫使放贷人向您提供一些豁免。
估值与LTV
财产估价的变化可能会严重影响您的贷款转移计划。例如，假设您两年前以1千万卢比的价格购买了房地产，当时贷款人给您提供了750万卢比的贷款，其中贷款对价值（LTV）的比率为75％。假设您现在有720万卢比的未偿还贷款，并且如果您决定转移到其他贷款人，并且如果金融机构对房地产的估值仅为850万卢比，那么提供的最高贷款额将为637.5万卢比。
“如果房产价值急剧下降，那么采用相同的贷款对价值比率将导致新提供的贷款额与现有未偿还贷款之间出现缺口。同样，如果现有贷方使用很高的贷款对价值比率进行融资，而新贷方在规定的允许范围内提供贷款，则借款人必须自掏腰包为差额提供资金。”位于孟买的特许经营人Hemant Kadam说。会计。
如果您从面临严重流动性危机的NBFC公司那里贷款，并且/或者向您的房屋贷款收取高利率，那么您最好转向另一家贷方以利用利率下降的优势。
