本文来源：时代财经 作者：刘新歌
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卖房难，卖公寓更难。为了出清库存的公寓，昆明的房企们真的很拼了，有项目更是给出了2500元/平方米的“白菜价”，房价仿佛回到十年前。
11月5日，时代财经获取的某TOP5房企《员工内购政策》显示，为确保昆明呈贡区的项目商办产品的快速去化，实现资金快速回笼，该公司将于11月5日至7日进行内部优惠促销，产品类型为SOHO、LOFT,单价分别为2500元/平方米、3300元/平方米。
与市场价相比，该内部促销价可谓是“骨折价”。房天下数据显示，该项目售价为8000元/平方米。而时代财经致电售楼处了解到，目前在售产品为商铺和商办产品，公寓分平层和LOFT两种，面积在37-78平方米之间，价格分别约为5000元/平方米、6300元/平方米。
不过，根据内购政策，员工需在认购之日起两日内一次性付清全款。据悉，该房企编制内人员均可参与此次内购，每人可享有5个购房名额。值得注意的是，非编人员/实习生/直系亲属，合作项目股东方派驻的正式编制人员及直系亲属等均属于文件所称的“编制内人员”。
全款要求透露了该房企对资金的渴求，文件还指出，该项目9月整盘销售收入减少了1053万，由473599万元减至472546万元；整盘利润率也下降了0.15%，由-10.84%降至-10.99%。
事实上，除上述TOP5房企的项目外，目前昆明公寓市场整体处于冰点，去化难的公寓几乎成了昆明楼市的“烫手山芋”，价格更是接连跳水。
中原找房最新数据显示，昆明目前在售的公寓项目有47个，官渡区多达14个，呈贡区在售公寓有11个，包括万科、保利、华侨城、海伦堡等开发商均有项目在售。
价格方面，去年，一些位置比较好的LOFT公寓甚至能卖到1.6万元/平方米，部分项目报价接近2万元/平方米。而今年，万元以上的项目已十分少见，其中，呈贡公寓单价约8388元/平方米，官渡区公寓单价约为9454元/平方米。不过，中原找房表示，这只是对外宣传的价格，具体项目的实际售价或与均价有较大差异。中原找房以上述推行内购的项目为例，称其在售价格约4500-5500元/平方米。
时代财经了解到，昆明某短视频博主此前买下了十几套公寓，每套公寓月租金在1050-1100元之间。他表示，买公寓项目要考虑好出租情况，现在转售变现的难度较大，而靠出租回本基本需要十几年时间。“最大的风险是项目的同类产品过于集中——整个项目有1万多套公寓；以后市场萧条的话，出租的竞争会近乎‘你死我活’。”
业内人士分析，如今昆明公寓市场的挤压主要源于前几年的供大于求。2013-2014年，昆明商业项目供应井喷，年推出量达上百万平方米，但年均去化不超过50万平方米。为了便于销售，部分写字楼被改造为公寓，导致公寓库存一路走高。克而瑞数据显示，从2016年到2020年，昆明公寓存量持续增加，尤其在2019年，公寓存量面积从2018年的111万平方米增加至254万平方米，一年内猛增一倍多。
为了加快公寓去库存，房企们使劲浑身解数。近日，昆明巫家坝区某现房公寓对外宣称“水电按照昆明市居民水电标准收费”。商用水电一直是公寓的痛点，改用民水、民电，降低居住成本，是房企加快去化的一个招数。
今年年初，为促进公寓产品销售，昆明巫家坝自贸区的保利·天际推出“第2套半价”的促销政策。此外，昆明还有多个公寓项目推出带学位、可落户等营销噱头。
然而，面对大量的库存，昆明公寓的去化之路依旧漫长。锐理数据显示，截至今年上半年，昆明商办公寓存量约448.77万平，去化周期约55个月（超4年）。
