本文来源：null 作者：沈卓玄
祥生控股集团2021年中期业绩发布会
“我们不会盲目追求规模，而是追求有质量的规模增长，”在8月27日举行的中期业绩发布会上，祥生控股集团执行董事兼行政总裁陈弘倪公开表示，这将会是公司未来一段时间发展的战略方向。
去年11月，这家被称为“最后一家未上市的千亿房企”成功登陆港交所。祥生控股集团上市之时，正值房地产迎来巨变，“融资三道红线”“银行两道红线”“土地两集中”和“40%投销比”等政策陆续加入“调控套餐”。行业底层逻辑生变，祥生控股集团亦开启了新的经营思路。
在新的经营思路的指引下，2021年上半年祥生控股集团向行业提交了一张关于“盈利、负债和规模”的业绩答卷。
规模与盈利双赢
中期业绩公告显示，2021年上半年，祥生控股集团权益合约销售额达约496.8亿元，同比增长30.4%；合约销售面积将近376.4万平方米，同比增长28.3%。
在实现销售规模增长的同时，祥生控股集团也在不断提升盈利质量。2021年上半年，公司实现收益总额约为158.9亿元，同比增长19.6%；实现毛利润将近28.6亿元，同比增长19.3%；而净利润总计9.7亿元，同比增长高达135.6%。
“收入和毛利润的增长，主要是由于物业开发及销售的收入结转单价上涨所致。”祥生控股集团副总裁兼首席财务官谈铭恒透露，上半年收入结转的物业销售单价已增长到约11300元/平方米，而去年同期仅为8782元/平方米。
谈铭恒预期未来毛利率将呈现逐步提升的态势，“今年上半年公司权益销售额的单价是13200元/平方米，比结转的单价还要高出1900元/平方米。”
值得一提的是，祥生控股集团销售单价的上涨很大程度上归因于其土地质量和产品力的提升。截至今年6月30日，祥生控股集团拥有项目228个，应占土地储备总量为2295万平方米，其中浙江省占比50.5%，泛长三角区域占比36.9%，其他具高增长潜力的城市占比12.6%。同时，其根据客户需求的变更，在2020年对原有住宅产品线进行了迭代升级，形成“TOP系”“云境系”“府系”“樾系”四大产品线。
谈铭恒继而补充指出，毛利率预期上升的主要原因，不仅仅归咎于销售单价的上涨，也得益于建安成本、融资成本的下降，同时通过合作开发模式提高了拿地效率和质量、降低了土地成本，“这也有助于进一步提升公司整体的毛利率水平”。
在这样的背景下，加上联、合营项目逐步进入结转阶段，以及对费用的管控效果显现，谈铭恒表示预期净利润也会进一步改善。“此外，对比去年同期，今年上半年祥生控股集团的销售费用和管理费用占总收入的比例已下降1.7个百分点，随着公司的不断深耕，规模效率的体现以及运营效率的提升，这方面还是有进一步下降的空间”。
预计未来1-2年内全线转绿
在实现规模和盈利双平衡的同时，祥生控股集团也在持续优化公司的财务指标，努力实现“三道红线”的达标。
所谓的“三道红线”，指的是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据踩线条数，监管部门将房企分成 “红、橙、黄、绿”四档进行管理。其中，“三线全踩”的房企被归类为红档，监管部门要求有息负债规模增速不能增加；而房企每降低一档，有息负债规模增速上限则可增加5%。
上市之后，祥生控股集团就“三条红线”指标展开了持续优化，并在短短9个月内连降两档。时代财经获悉，截至今年6月30日，祥生控股集团唯一踩中的线仅剩剔除预收款后的资产负债率，但也已降至79.4%；而净负债率已由去年底的136%降至96.6%，现金短债比虽早达标但也继续优化，由去年底的1.1倍提升至1.2倍。
谈铭恒表示，公司主要采取了三大措施来实现“三条红线”指标降档，包括控制有息负债的规模、加大股权合作的力度，以及通过加快利润结转来增加公司的权益，其中第一项举措最为立竿见影。
时代财经获悉，截至今年6月底，祥生控股集团净有息债务金额有所下降，由2020年底的218.7亿元降至188.9亿元。此外，祥生控股集团的平均融资成本也出现较大幅度地下降，今年上半年达约8.6%的水平，而2019-2020年分别为9.3%和9.1%。
在控制债务规模和成本的同时，祥生控股集团也在持续优化债务结构。报告期内，公司的银行贷款占比提高到38%，优先票据等直接融资占比提高到11%，两者合计占比提高到了49%，较2020年底的占比提高了8.3个百分点。
“祥生控股集团将会用1-2年的时间，使公司的‘三条红线’全部转绿达标。”谈铭恒透露，公司已为“转绿计划”做好部署，具体的措施包括坚持多元化的拿地政策、加大合作开发的力度，合理安排交付节奏，优化融资渠道并与金融机构建立长期融资安排，同时严控业务运营过程中支出的合理性，以及通过加大回款力度改善现金流。
