本文来源：时代财经 作者：沈卓玄
房地产市场的调控越来越频繁，截至目前，今年出台的相关调控已突破400次，行业底层逻辑生变，而“管理红利”开始取代“规模”“杠杆”和“收并购”等词汇，成为开发商的口头禅，也成为房企们大船调头的新航向。
“行业进入了管理红利的时代，中国奥园也调整策略，转向‘节奏跑’（Tempo Run），提升精细化管理，追求高质量发展。” 8月23日，中国奥园举行中期业绩发布会，管理层向外界展示了公司由“全速跑”（Sprint）追逐规模红利转向“节奏跑”挖掘管理效益的最新成果。
“我们有信心完成1500亿元的全年目标；无论是营收，还是利润的结转，我们有信心比去年全年有所增长；我们有信心把有息负债往下降；我们非常有信心‘三道红线’达标。”中国奥园主席郭梓文表示 ，“我本人对公司发展前景始终充满信心，将在适当时间继续增持”，中国奥园的管理层向外界传递出十足信心。
中国奥园2021年中期业绩会
规模财务双平衡，2022年底全线转绿
财报显示，前7月中国奥园实现合约销售金额771.9亿元，同比增长28%，完成全年目标的51.5%。而其上半年实现营业收入325.1亿元，同比增长15%。
中国奥园执行董事、高级副总裁陈嘉扬透露，由于2021年奥园整体可售货值达到2200亿元，同时相比以往，今年的供货节奏更为均衡，“前三季度供货占了全年的3/4，这也为提高销售去化、达成（全年）目标提供了很有利的条件”。
在实现销售规模稳步增长的同时，中国奥园也在加快物业的交付结转。按全口径计，2021-2023年物业确认销售额的年复合增长率预计达到25%或以上。
实际上，为适应管理红利时代的要求，去年以来奥园持续进行自我变革，不仅实现规模继续增长，也积极践行降杠杆策略，通过促营销、快回款及优化债务结构等方式，驱使公司向全线绿档靠近，实现规模与财务的双平衡。
自去年“三道红线”政策出台以来，在该政策的指引下，房企们普遍在积极地降负债，奥园的财务状况也得到逐步优化。截至今年年中，奥园唯一踩中的红线即“剔除预售款项后的资产负债率”，为78.5%，尽管比去年底微涨0.1个百分点，但与去年同期相比却下降了1.8个百分点；此外，奥园的净负债率从去年底的82.7%降至80.7%；现金短债比则与去年底持平，达到1.3倍。
“尽管我们还是有一个指标踩线，但是预计在明年底可以完全达到三条全绿的标准。”中国奥园执行董事、联席总裁兼CFO陈志斌如是表示。实际上，奥园全线转绿的“底气”，来自于在销售、回款、债务结构调整等多方面的铺排。
奥园从拿地到开盘的周期已从2018年的8.2个月降至2020年底的6.8个月。今年前6月，奥园更是实现合同销售额的大幅增长，即同比增长33%至675.8亿元，实现现金回款587.9亿元，回款率高达87%，2019年和2020年底这一数字为78%和85%。
在债务方面，中国奥园总借贷规模降至1113亿元，相比去年底降幅达到3%，预计2021年末降幅可达10%至15%，而2022-2023年每年预估降幅不少于5%。此外，奥园债务的平均利率也在步步走低，2019-2020年和2021年上半年分别为7.5%、7.2%和7.0%。值得一提的是，于今年6月30日，奥园的短期借贷约517亿元，而总现金高达683亿元，为前者的1.3倍，现金流动性充裕。
高质量发展，城市更新增厚奥园土储
奥园多项数据的优化来自于促营销、抓回款和债务调整等方面的强力推动，这背后是奥园在优化管理方面下的功夫。
今年上半年，奥园完成了对组织构架的优化，成立了幸福人居和悦康生活，分别统筹房地产板块和非房地产板块，同时推进扁平化管理，加强集团对区域公司的直接管控。在管理层看来，这将有助于集中资源、提高公司的经营效益和影响力。
“接下来，高质量发展是公司重要的战略举措，我们会保持适度的规模增长，这是未来几年的整体战略发展方向。”中国奥园执行董事、联席总裁马军表示。
在“三道红线”和“两集中”政策实施以来，奥园保持审慎购地的策略，并将今年的购地预算控制在合同销售额20%以内。按照1500亿元的目标，其购地预算为全年不超过300亿元；而去年奥园在购地方面的支出达到450亿元，同年合约销售额为1330亿元，占比高达33.8%。
控制购地预算是奥园优化财务的措施之一，而体量更大、成本更低的城市更新将成为其扩充土储的重要方式。
今年上半年，奥园新增可开发建筑面积约107.1万平方米，其中权益面积为69.3万平方米，权益地价约人民币42亿元，新增可售货值逾人民币178亿元。按建筑面积算，招拍挂和收并购分别占14%和23%，而城市更新及其他则高达63%。
截至今年6月30日，奥园土地储备总面积高达5358万平方米（权益比67%），总货值约5939亿元；拥有70个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约7543亿元，其中大湾区占比高达99%，主要分布在广州、东莞、珠海、佛山和深圳。
近几年，广东省的城市更新进入了加速阶段，特别是奥园的大本营粤港澳大湾区。而早在2011年初，奥园便有预见性地切入了城市更新领域，目前其城市更新已经进入了加速转化阶段。具体而言，上半年城市更新转化而来的可售货值高达135亿元，而2021-2024年预计可转化2420亿元。这些项目预计平均毛利率为35-40%，净利率为15-20%。
针对城市更新的前景，中国奥园党委书记、总裁郭梓宁表示，奥园的城市更新以旧村和旧厂改造为主，且多年来均按照相关政策推进城市更新工作，近日住建部公布针对老城区的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》对其影响不大。
郭梓宁进一步称，奥园身为大湾区本土企业，具有多元化产业的基础，同时深耕城市更新多年已打造出专业团队，多重优势使其对自身在城市更新领域的发展前景充满信心。
